세입자 보증금까지 넘기는 ‘부담부증여’…부모에게 양도세 추가 발생할 수도
20억 건물 중 15억 증여, 보증금 5억 매매로 간주…세금 신고·반환 책임 주의
[디지털데일리 김남규기자] 부모가 20억원짜리 건물을 자녀에게 물려주면서 증여세를 냈더라도 양도소득세가 추가로 나올 수 있다. 자녀가 세입자 보증금 5억원을 돌려줄 책임까지 넘겨받았다면 세법상 이 금액은 부모가 건물 일부를 판 것으로 보기 때문이다.
25일 부동산 투자·컨설팅업체 밸류업이노베이션에 따르면 이처럼 부동산을 증여하면서 대출이나 세입자 보증금 등 채무까지 함께 넘기는 것을 ‘부담부증여’라고 한다.
한 예로 부모가 시가 20억원인 상가 건물을 자녀에게 증여하면서 세입자 보증금 5억원의 반환 의무도 넘겼다고 가정해 보자. 이 경우 자녀는 보증금을 제외한 15억원을 기준으로 증여세를 계산한다. 반면 부모는 보증금 5억원에 해당하는 부분에 대해 양도소득세를 별도로 계산해야 한다.
다만 보증금 5억원 전체에 세금이 부과되는 것은 아니다. 건물의 취득가격 등을 보증금에 해당하는 비율만큼 나눠 계산한 뒤 양도차익에 세금을 매긴다. 실제 세액은 취득가격과 보유기간 등에 따라 달라진다.
배준형 밸류업이노베이션 대표는 “건물을 가족에게 물려줄 때 보증금을 함께 넘기는 부담부증여는 세금이 증여세 한 가지로 끝나지 않는다”고 말했다.
신고 기한도 주의해야 한다. 부담부증여에 따른 증여세와 채무 인수 부분의 양도소득세 예정신고 기한은 모두 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월이다. 일반적인 부동산 매매의 양도소득세 예정신고 기한인 2개월과 다르다.
자녀가 보증금 반환 의무를 실제로 넘겨받았다는 증빙도 필요하다. 조세심판원은 과거 객관적인 증거가 없는 임대보증금 인수액을 부담부증여로 인정하지 않은 바 있다. 증여계약서와 임대차계약서, 세입자 확인서 등을 갖춰야 하는 이유다.
취득세 역시 채무를 인수한 부분과 무상으로 증여받은 부분을 구분해 계산하는 것이 원칙이다. 다만 부모와 자녀 사이에서는 자녀가 실제로 채무를 갚을 능력이 있는지 등에 따라 유상취득 인정 여부가 달라질 수 있다.
세입자 보증금 반환 책임도 확인해야 한다. 건물 소유권이 자녀에게 넘어가면 일반적으로 임대인의 지위도 승계된다. 그러나 세입자가 건물주 변경에 따른 임대차관계 승계를 원하지 않아 상당한 기간 안에 이의를 제기하면 기존 건물주인 부모에게 보증금 반환을 요구할 수 있다.
배 대표는 “증여계약서에 보증금 인수 조항을 어떻게 쓰느냐에 따라 세금이 달라질 수 있다”며 “증여 전에 세입자별 보증금과 계약기간, 자녀의 보증금 반환 능력 등을 확인하고 세금과 임대차관계를 함께 점검해야 한다”고 조언했다.