부동산하루
'부부 공동명의', 단독명의보다 좋은 거 맞나요?
2026.08.12
잠실 김세빈 공인중개사무소
[부동산세 대수술]종부세 '다주택' 간주 논란"여보, 우리 다주택자야?"
최근 30대 A씨가 배우자에게 들은 말이다. 앞으로 공동명의로 보유한 주택을 전세로 주고 다른 곳에 살면 내야 할 보유세 부담이 커진다는 소식을 접하고서다. 1주택자임에도 사실상 다주택자로 취급받게 된 것이다.
이들은 절세 등 다양한 합리적 선택으로 공동명의 내 집 마련을 택했다. 하지만 향후 적용되는 종합부동산세(종부세) 기본공제 금액은 내년부터 최대 18억원에서 8억원으로 급감한다. 게다가 현재 60%인 공정시장가액비율이 내년 70%, 후년 80%로 높아진다.
비거주는 물론 실거주하는 부부 역시 보유세 부담이 올해보다 커진다. 납세자들은 조금이라도 유리한 방식을 찾기 위해 분주한 모습이다. 세무 전문가들은 나이나 언제부터 소유했느냐 등에 따라 너무 많은 경우의 수를 검토해야 해 납세자 혼란이 불가피하다고 지적한다.
비거주 공제 18억→8억…보유세 1000만원 '쑥'
재정경제부가 지난 3일 발표한 '2026년 세제 개편안'에 따르면 공시가 14억원(시가 20억원 안팎)이 넘는 주택을 가진 1세대 1주택자는 종부세를 내야 한다. 12억원이던 기본공제 금액은 내년부터 △거주 시 14억원 △비거주 시 9억원으로 구분된다. 과세표준을 정할 때 공시가격을 얼마나 반영할지 정하는 공정시장가액비율은 올해 60%에서 내년 70%로 높아진다.
종부세는 사람별로 매기기 때문에 '50대 50' 공동명의인 부부가 개별 납부하면 공제도 각각 받았다. 9억원씩, 총 18억원을 공제받으면 단독명의(12억원)보다 유리했다. 그런데 내년부터 비거주하는 부부는 4억원씩, 총 8억원을 공제받게 된다. 단독명의(9억원)보다 공제가 적은 것이다. 물론 개별 납부 시엔 연령 및 보유에 따른 세액공제는 추가로 받을 수 없다.
실제 단지에 적용하면 어떨까. 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원에 따르면 한다. 공정시장가액비율 상향과 함께 과세표준 6억~12억원 구간의 세율이 1.0%에서 1.3%로 상향된 여파다.
공시가에서 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱한 이다. 기본공제 차이가 확연히 나타난다. 세율 구간도 달라져 거주 1.3%, 비거주 1.5%가 적용된다.
후년부터 공동명의=다주택자?
. 정부는 3주택 이상 보유자와 조정지역 2주택 이상 보유자에 대해 80%를 적용하기로 했다. 그런데 부부 공동명의는 1세대 내에 주택 소유자가 1명이 아닌 2명이라며 여기에 포함했다. .
공동명의 1주택자를 사실상 다주택자로 취급하는 조치에 납세자들은 거세게 반발하고 있다. 법제처 국민참여입법센터에 반대 의견을 게시한 김 모 씨는 "소유자 수를 기준으로 다주택자와 동일시하는 건 옳지 않다"며 "부부가 재산을 공동으로 형성·소유했다는 이유로 세제상 불이익을 받는 구조는 저출산·혼인율 제고라는 정책 기조와 배치된다"고 지적했다.
재경부 관계자는 "부부 공동명의 1주택자가 조정대상지역에 주택을 보유한 경우 공정시장가액비율 80%가 적용되지만 1세대 1주택자 특례(합산) 신청 시 70%를 적용받을 수 있다"며 "조정대상지역이 아닌 지역이라면 특례를 신청하지 않더라도 70%가 적용된다"고 설명했다.
마찬가지로 반포자이 전용 84m²를 보유한 부부의 과세표준을 살펴보자. 2028년 공시가(41억9690만원)는 2027년 상승률의 절반으로 가정했다. 과세표준에 세율을 곱하고 재산세 공제, 세액공제, 세부담 상한 등을 적용하면 종부세 납부세액이 나온다.
이다. 반면 이 산출된다. 1세대 1주택자는 고령자나 장기 거주에 따른 세액공제가 적용되니 특례 신청이 유리하다.
이 나온다. 이다. 과표만 보면 개별 납부가 더 유리해 보이지만 60세 이상이거나 5년 이상 거주한 경우 한 명을 납세의무자로 정하는 게 나을 수 있다.
'공동명의=절세' 공식이 깨지자 납세자들의 셈법이 복잡해졌다. 전문가들은 무조건 유리한 방식을 찾기 어렵고 '케이스 바이 케이스'라고 설명했다. 우병탁 위원은 "연령과 보유·거주기간, 가격에 따라 일일이 계산해야 해 100개가 넘는 경우의 수가 나올 것"이라고 말했다.
최근 30대 A씨가 배우자에게 들은 말이다. 앞으로 공동명의로 보유한 주택을 전세로 주고 다른 곳에 살면 내야 할 보유세 부담이 커진다는 소식을 접하고서다. 1주택자임에도 사실상 다주택자로 취급받게 된 것이다.
이들은 절세 등 다양한 합리적 선택으로 공동명의 내 집 마련을 택했다. 하지만 향후 적용되는 종합부동산세(종부세) 기본공제 금액은 내년부터 최대 18억원에서 8억원으로 급감한다. 게다가 현재 60%인 공정시장가액비율이 내년 70%, 후년 80%로 높아진다.
비거주는 물론 실거주하는 부부 역시 보유세 부담이 올해보다 커진다. 납세자들은 조금이라도 유리한 방식을 찾기 위해 분주한 모습이다. 세무 전문가들은 나이나 언제부터 소유했느냐 등에 따라 너무 많은 경우의 수를 검토해야 해 납세자 혼란이 불가피하다고 지적한다.
재정경제부가 지난 3일 발표한 '2026년 세제 개편안'에 따르면 공시가 14억원(시가 20억원 안팎)이 넘는 주택을 가진 1세대 1주택자는 종부세를 내야 한다. 12억원이던 기본공제 금액은 내년부터 △거주 시 14억원 △비거주 시 9억원으로 구분된다. 과세표준을 정할 때 공시가격을 얼마나 반영할지 정하는 공정시장가액비율은 올해 60%에서 내년 70%로 높아진다.
종부세는 사람별로 매기기 때문에 '50대 50' 공동명의인 부부가 개별 납부하면 공제도 각각 받았다. 9억원씩, 총 18억원을 공제받으면 단독명의(12억원)보다 유리했다. 그런데 내년부터 비거주하는 부부는 4억원씩, 총 8억원을 공제받게 된다. 단독명의(9억원)보다 공제가 적은 것이다. 물론 개별 납부 시엔 연령 및 보유에 따른 세액공제는 추가로 받을 수 없다.
실제 단지에 적용하면 어떨까. 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원에 따르면 한다. 공정시장가액비율 상향과 함께 과세표준 6억~12억원 구간의 세율이 1.0%에서 1.3%로 상향된 여파다.
공시가에서 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱한 이다. 기본공제 차이가 확연히 나타난다. 세율 구간도 달라져 거주 1.3%, 비거주 1.5%가 적용된다.
. 정부는 3주택 이상 보유자와 조정지역 2주택 이상 보유자에 대해 80%를 적용하기로 했다. 그런데 부부 공동명의는 1세대 내에 주택 소유자가 1명이 아닌 2명이라며 여기에 포함했다. .
공동명의 1주택자를 사실상 다주택자로 취급하는 조치에 납세자들은 거세게 반발하고 있다. 법제처 국민참여입법센터에 반대 의견을 게시한 김 모 씨는 "소유자 수를 기준으로 다주택자와 동일시하는 건 옳지 않다"며 "부부가 재산을 공동으로 형성·소유했다는 이유로 세제상 불이익을 받는 구조는 저출산·혼인율 제고라는 정책 기조와 배치된다"고 지적했다.
재경부 관계자는 "부부 공동명의 1주택자가 조정대상지역에 주택을 보유한 경우 공정시장가액비율 80%가 적용되지만 1세대 1주택자 특례(합산) 신청 시 70%를 적용받을 수 있다"며 "조정대상지역이 아닌 지역이라면 특례를 신청하지 않더라도 70%가 적용된다"고 설명했다.
마찬가지로 반포자이 전용 84m²를 보유한 부부의 과세표준을 살펴보자. 2028년 공시가(41억9690만원)는 2027년 상승률의 절반으로 가정했다. 과세표준에 세율을 곱하고 재산세 공제, 세액공제, 세부담 상한 등을 적용하면 종부세 납부세액이 나온다.
이다. 반면 이 산출된다. 1세대 1주택자는 고령자나 장기 거주에 따른 세액공제가 적용되니 특례 신청이 유리하다.
이 나온다. 이다. 과표만 보면 개별 납부가 더 유리해 보이지만 60세 이상이거나 5년 이상 거주한 경우 한 명을 납세의무자로 정하는 게 나을 수 있다.
'공동명의=절세' 공식이 깨지자 납세자들의 셈법이 복잡해졌다. 전문가들은 무조건 유리한 방식을 찾기 어렵고 '케이스 바이 케이스'라고 설명했다. 우병탁 위원은 "연령과 보유·거주기간, 가격에 따라 일일이 계산해야 해 100개가 넘는 경우의 수가 나올 것"이라고 말했다.