부동산하루
부모·자녀 간 부동산, 싸게 팔면 정말 절세될까?
2026.08.11
잠실 김세빈 공인중개사무소
안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.
“시세 15억원인 아파트를 자녀에게 10억원에 팔면 증여하는 것보다 세금이 적지 않을까요?”
“가족끼리 거래하는 것이니 매매가격은 자유롭게 정해도 되지 않나요?”
부동산 상담 현장에서 자주 받는 질문입니다.
부모가 보유한 주택이나 상가를 자녀에게 넘길 때 증여 대신 매매 방식을 선택하는 경우가 있습니다. 자녀는 일반 매매보다 저렴하게 부동산을 취득하고, 부모는 일정한 매매대금을 확보할 수 있다는 점에서 매력적으로 보일 수 있습니다.
하지만 가족 간 부동산 매매는 일반적인 제3자 거래보다 세법상 확인해야 할 사항이 훨씬 많습니다.
부모와 자녀는 세법상 특수관계인에 해당하기 때문에 계약서에 적힌 금액과 실제 자금 흐름, 세법상 시가의 차이를 국세와 지방세가 각각 다른 기준으로 판단합니다.
하나의 거래를 두고도 다음 세 가지 세금이 동시에 문제가 될 수 있습니다.
부모에게 부과되는 양도소득세
자녀에게 부과될 수 있는 증여세
자녀가 부담하는 취득세
특히 2026년부터 부모·자녀 간 저가매매에 대한 취득세 기준이 강화됐습니다.
실제 매매대금을 모두 지급했다고 하더라도 시가보다 지나치게 낮게 거래하면 취득세에서는 거래 전체를 증여취득으로 볼 수 있습니다.
이번 시간에는 가족 간 부동산 매매에서 반드시 확인해야 할 세 가지 세금을 살펴보겠습니다.
(AI 생성 이미지)
가족 간 거래는 왜 더 엄격하게 볼까요?
일반적인 부동산 매매에서는 매도인에게 양도소득세가 부과되고, 매수인은 취득세를 부담합니다.
그러나 부모와 자녀처럼 특수관계에 있는 사람들은 거래가격을 임의로 낮추거나 높여 재산을 이전하기 쉽습니다.
예를 들어 시가 15억원인 부동산을 자녀에게 5억원에 넘긴다면 계약서의 형식은 매매이지만, 실질적으로는 자녀에게 상당한 경제적 이익을 이전하는 결과가 됩니다.
그래서 세법은 계약서에 적힌 가격만 보지 않습니다.
실제 대금이 지급됐는지, 거래금액이 시가와 얼마나 차이 나는지, 자녀가 자신의 자금으로 대금을 지급했는지 등을 함께 확인합니다.
배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 원칙적으로 증여한 것으로 추정됩니다. 다만 자녀가 실제로 대가를 지급했고 거래 사실이 객관적으로 확인되는 등 법에서 정한 사정이 있으면 매매로 인정받을 수 있습니다.
따라서 가족 간 매매에서는 계약서를 작성하는 것보다 실제 거래였다는 사실을 입증하는 것이 더 중요합니다.
첫 번째 관문, 부모의 양도소득세
부모가 자녀에게 부동산을 시가보다 싸게 팔면 먼저 양도소득세 문제가 발생합니다.
소득세법은 특수관계인에게 자산을 시가보다 낮은 가격으로 양도해 세 부담을 부당하게 줄인 것으로 인정되면, 실제 매매가격을 부인하고 시가를 기준으로 양도소득세를 계산할 수 있도록 하고 있습니다.
이를 ‘양도소득의 부당행위계산부인’이라고 합니다.
적용 기준은 시가와 거래가액의 차액이 다음 중 하나에 해당하는 경우입니다.
• 3억원 이상인 경우
• 시가의 5% 이상인 경우
두 조건을 모두 충족해야 하는 것이 아니라 어느 하나에 해당하면 문제가 될 수 있습니다. 사실상 두 금액 중 더 낮은 기준을 넘으면 적용 가능성이 생기는 구조입니다.
예를 들어 시가 12억원인 아파트를 자녀에게 매도한다고 가정해 보겠습니다.
시가의 5%는 6000만원입니다.
부모가 11억5000만원에 매도했다면 시가와의 차이는 5000만원으로 5%에 미달하고 3억원에도 미달합니다.
반면 11억4000만원에 매도하면 차이가 정확히 6000만원으로 시가의 5%에 해당합니다. 이 경우 부당행위계산부인 적용 가능성이 있으므로, “11억4000만원까지는 괜찮다”고 단정해서는 안 됩니다.
만약 9억원에 매도했다면 계약서상 매매대금은 9억원이지만, 부모의 양도소득세는 시가 12억원을 양도가액으로 보아 다시 계산될 수 있습니다.
계약 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다.
부모가 실제로 받은 돈도 9억원입니다.
다만 세금을 계산할 때는 12억원에 판 것으로 보는 것입니다.
따라서 부모 입장에서는 9억원만 받았는데도 12억원을 기준으로 양도소득세를 내야 하는 불리한 결과가 생길 수 있습니다.
두 번째 관문, 자녀의 저가양수 증여세
부모가 시가보다 싸게 팔았다면 자녀는 그 차액만큼 경제적 이익을 얻습니다.
상속세 및 증여세법은 특수관계인에게 재산을 시가보다 현저히 낮은 가격으로 양수한 경우, 일정 금액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과합니다.
특수관계인 간 저가양수의 판단 기준은 다음과 같습니다.
• 시가와 매매가격의 차액이 시가의 30% 이상이거나
• 그 차액이 3억원 이상인 경우
증여재산가액은 시가와 실제 거래가격의 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 빼서 계산합니다.
예를 들어 시가 20억원인 부동산을 자녀가 10억원에 매수했다고 가정하겠습니다.
시가와 매매가격의 차이는 10억원입니다.
시가의 30%는 6억원이고, 3억원보다 크므로 공제 기준은 3억원입니다.
따라서 저가양수에 따른 증여재산가액은 다음과 같습니다.
10억원－3억원＝7억원
자녀는 7억원을 증여받은 것으로 보아 증여세를 부담할 수 있습니다.
반대로 시가 20억원인 부동산을 자녀가 부모에게 30억원을 주고 매수했다면, 부모가 시가보다 10억원을 더 받은 셈입니다.
이 경우에도 차액 10억원에서 3억원을 뺀 7억원이 부모가 자녀로부터 받은 증여이익으로 계산될 수 있습니다.
가족 간 거래에서는 싸게 파는 경우뿐 아니라 지나치게 비싸게 사는 경우도 증여세 문제가 될 수 있다는 뜻입니다.
양도세 기준과 증여세 기준은 서로 다릅니다
가족 간 매매에서 가장 많이 혼동하는 부분입니다.
부모의 양도소득세는 시가와 거래가액의 차이가 5% 또는 3억원 이상인지 봅니다.
자녀의 증여세는 차이가 30% 또는 3억원 이상인지 봅니다.
따라서 증여세가 부과되지 않는 거래라고 해서 부모의 양도소득세까지 안전한 것은 아닙니다.
예를 들어 시가 10억원인 부동산을 자녀에게 9억원에 팔았다고 가정해 보겠습니다.
차액은 1억원입니다.
시가의 30%인 3억원에는 미달하고 차액도 3억원 미만이므로, 저가양수 증여세는 발생하지 않을 가능성이 큽니다.
하지만 양도소득세 기준에서는 차액 1억원이 시가의 5%인 5000만원을 넘습니다.
따라서 부모의 양도소득세는 실제 매매가 9억원이 아니라 시가 10억원을 기준으로 계산될 수 있습니다.
“증여세가 없으니 문제없는 가격”이라고 생각하면 안 되는 이유입니다.
자녀가 나중에 팔 때 취득가액은 얼마일까요?
저가양수로 증여세가 과세된 경우에는 추가 검토가 필요합니다.
소득세법 시행령은 상속세 및 증여세법 제35조 등에 따라 증여세가 과세된 경우, 해당 증여재산가액을 향후 양도소득세 계산상 취득가액에 더하도록 규정하고 있습니다.
앞선 사례에서 자녀가 시가 20억원인 부동산을 10억원에 취득했고, 저가양수에 따른 증여재산가액이 7억원으로 계산됐다면 자녀의 향후 취득가액은 단순히 10억원으로 끝나지 않을 수 있습니다.
실제 지급한 10억원에 증여세가 과세된 증여재산가액 7억원을 반영하는 방식이 검토됩니다.
다만 실제 취득가액 계산은 증여세 결정 내용과 필요경비, 신고 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로 구체적인 세무 확인이 필요합니다.
(AI 생성 이미지)
세 번째 관문, 2026년부터 달라진 취득세
가족 간 부동산 거래에서 가장 주의해야 할 변화가 취득세입니다.
과거에는 부모·자녀 간 매매라도 자녀가 실제로 대금을 지급했다는 사실을 입증하면 유상취득으로 인정될 여지가 있었습니다.
특수관계인 간 거래가격이 시가인정액보다 지나치게 낮으면 취득세 과세표준을 시가인정액으로 조정하는 문제가 주로 논의됐습니다.
그러나 2026년 1월 1일부터 배우자 또는 직계존비속 간 부동산 거래에 별도의 증여의제 기준이 도입됐습니다.
현재는 자녀가 매매대금을 실제로 지급했다는 사실이 입증되더라도, 거래가격과 시가인정액의 차이가 다음 중 하나에 해당하면 취득세상 증여로 취득한 것으로 간주합니다.
• 차액이 3억원 이상인 경우
• 차액이 시가인정액의 30% 이상인 경우
이는 2025년 12월 31일 개정된 지방세법과 시행령에 따라 2026년부터 시행된 제도입니다.
예를 들어 시가인정액이 12억원인 주택을 자녀가 부모에게 8억원을 지급하고 취득했다고 가정하겠습니다.
차액은 4억원입니다.
시가의 30%인 3억6000만원도 넘고, 3억원도 넘습니다.
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“시세 15억원인 아파트를 자녀에게 10억원에 팔면 증여하는 것보다 세금이 적지 않을까요?”
“가족끼리 거래하는 것이니 매매가격은 자유롭게 정해도 되지 않나요?”
부동산 상담 현장에서 자주 받는 질문입니다.
부모가 보유한 주택이나 상가를 자녀에게 넘길 때 증여 대신 매매 방식을 선택하는 경우가 있습니다. 자녀는 일반 매매보다 저렴하게 부동산을 취득하고, 부모는 일정한 매매대금을 확보할 수 있다는 점에서 매력적으로 보일 수 있습니다.
하지만 가족 간 부동산 매매는 일반적인 제3자 거래보다 세법상 확인해야 할 사항이 훨씬 많습니다.
부모와 자녀는 세법상 특수관계인에 해당하기 때문에 계약서에 적힌 금액과 실제 자금 흐름, 세법상 시가의 차이를 국세와 지방세가 각각 다른 기준으로 판단합니다.
하나의 거래를 두고도 다음 세 가지 세금이 동시에 문제가 될 수 있습니다.
부모에게 부과되는 양도소득세
자녀에게 부과될 수 있는 증여세
자녀가 부담하는 취득세
특히 2026년부터 부모·자녀 간 저가매매에 대한 취득세 기준이 강화됐습니다.
실제 매매대금을 모두 지급했다고 하더라도 시가보다 지나치게 낮게 거래하면 취득세에서는 거래 전체를 증여취득으로 볼 수 있습니다.
이번 시간에는 가족 간 부동산 매매에서 반드시 확인해야 할 세 가지 세금을 살펴보겠습니다.
가족 간 거래는 왜 더 엄격하게 볼까요?
일반적인 부동산 매매에서는 매도인에게 양도소득세가 부과되고, 매수인은 취득세를 부담합니다.
그러나 부모와 자녀처럼 특수관계에 있는 사람들은 거래가격을 임의로 낮추거나 높여 재산을 이전하기 쉽습니다.
예를 들어 시가 15억원인 부동산을 자녀에게 5억원에 넘긴다면 계약서의 형식은 매매이지만, 실질적으로는 자녀에게 상당한 경제적 이익을 이전하는 결과가 됩니다.
그래서 세법은 계약서에 적힌 가격만 보지 않습니다.
실제 대금이 지급됐는지, 거래금액이 시가와 얼마나 차이 나는지, 자녀가 자신의 자금으로 대금을 지급했는지 등을 함께 확인합니다.
배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 원칙적으로 증여한 것으로 추정됩니다. 다만 자녀가 실제로 대가를 지급했고 거래 사실이 객관적으로 확인되는 등 법에서 정한 사정이 있으면 매매로 인정받을 수 있습니다.
따라서 가족 간 매매에서는 계약서를 작성하는 것보다 실제 거래였다는 사실을 입증하는 것이 더 중요합니다.
첫 번째 관문, 부모의 양도소득세
부모가 자녀에게 부동산을 시가보다 싸게 팔면 먼저 양도소득세 문제가 발생합니다.
소득세법은 특수관계인에게 자산을 시가보다 낮은 가격으로 양도해 세 부담을 부당하게 줄인 것으로 인정되면, 실제 매매가격을 부인하고 시가를 기준으로 양도소득세를 계산할 수 있도록 하고 있습니다.
이를 ‘양도소득의 부당행위계산부인’이라고 합니다.
적용 기준은 시가와 거래가액의 차액이 다음 중 하나에 해당하는 경우입니다.
• 3억원 이상인 경우
• 시가의 5% 이상인 경우
두 조건을 모두 충족해야 하는 것이 아니라 어느 하나에 해당하면 문제가 될 수 있습니다. 사실상 두 금액 중 더 낮은 기준을 넘으면 적용 가능성이 생기는 구조입니다.
예를 들어 시가 12억원인 아파트를 자녀에게 매도한다고 가정해 보겠습니다.
시가의 5%는 6000만원입니다.
부모가 11억5000만원에 매도했다면 시가와의 차이는 5000만원으로 5%에 미달하고 3억원에도 미달합니다.
반면 11억4000만원에 매도하면 차이가 정확히 6000만원으로 시가의 5%에 해당합니다. 이 경우 부당행위계산부인 적용 가능성이 있으므로, “11억4000만원까지는 괜찮다”고 단정해서는 안 됩니다.
만약 9억원에 매도했다면 계약서상 매매대금은 9억원이지만, 부모의 양도소득세는 시가 12억원을 양도가액으로 보아 다시 계산될 수 있습니다.
계약 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다.
부모가 실제로 받은 돈도 9억원입니다.
다만 세금을 계산할 때는 12억원에 판 것으로 보는 것입니다.
따라서 부모 입장에서는 9억원만 받았는데도 12억원을 기준으로 양도소득세를 내야 하는 불리한 결과가 생길 수 있습니다.
두 번째 관문, 자녀의 저가양수 증여세
부모가 시가보다 싸게 팔았다면 자녀는 그 차액만큼 경제적 이익을 얻습니다.
상속세 및 증여세법은 특수관계인에게 재산을 시가보다 현저히 낮은 가격으로 양수한 경우, 일정 금액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과합니다.
특수관계인 간 저가양수의 판단 기준은 다음과 같습니다.
• 시가와 매매가격의 차액이 시가의 30% 이상이거나
• 그 차액이 3억원 이상인 경우
증여재산가액은 시가와 실제 거래가격의 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 빼서 계산합니다.
예를 들어 시가 20억원인 부동산을 자녀가 10억원에 매수했다고 가정하겠습니다.
시가와 매매가격의 차이는 10억원입니다.
시가의 30%는 6억원이고, 3억원보다 크므로 공제 기준은 3억원입니다.
따라서 저가양수에 따른 증여재산가액은 다음과 같습니다.
10억원－3억원＝7억원
자녀는 7억원을 증여받은 것으로 보아 증여세를 부담할 수 있습니다.
반대로 시가 20억원인 부동산을 자녀가 부모에게 30억원을 주고 매수했다면, 부모가 시가보다 10억원을 더 받은 셈입니다.
이 경우에도 차액 10억원에서 3억원을 뺀 7억원이 부모가 자녀로부터 받은 증여이익으로 계산될 수 있습니다.
가족 간 거래에서는 싸게 파는 경우뿐 아니라 지나치게 비싸게 사는 경우도 증여세 문제가 될 수 있다는 뜻입니다.
양도세 기준과 증여세 기준은 서로 다릅니다
가족 간 매매에서 가장 많이 혼동하는 부분입니다.
부모의 양도소득세는 시가와 거래가액의 차이가 5% 또는 3억원 이상인지 봅니다.
자녀의 증여세는 차이가 30% 또는 3억원 이상인지 봅니다.
따라서 증여세가 부과되지 않는 거래라고 해서 부모의 양도소득세까지 안전한 것은 아닙니다.
예를 들어 시가 10억원인 부동산을 자녀에게 9억원에 팔았다고 가정해 보겠습니다.
차액은 1억원입니다.
시가의 30%인 3억원에는 미달하고 차액도 3억원 미만이므로, 저가양수 증여세는 발생하지 않을 가능성이 큽니다.
하지만 양도소득세 기준에서는 차액 1억원이 시가의 5%인 5000만원을 넘습니다.
따라서 부모의 양도소득세는 실제 매매가 9억원이 아니라 시가 10억원을 기준으로 계산될 수 있습니다.
“증여세가 없으니 문제없는 가격”이라고 생각하면 안 되는 이유입니다.
자녀가 나중에 팔 때 취득가액은 얼마일까요?
저가양수로 증여세가 과세된 경우에는 추가 검토가 필요합니다.
소득세법 시행령은 상속세 및 증여세법 제35조 등에 따라 증여세가 과세된 경우, 해당 증여재산가액을 향후 양도소득세 계산상 취득가액에 더하도록 규정하고 있습니다.
앞선 사례에서 자녀가 시가 20억원인 부동산을 10억원에 취득했고, 저가양수에 따른 증여재산가액이 7억원으로 계산됐다면 자녀의 향후 취득가액은 단순히 10억원으로 끝나지 않을 수 있습니다.
실제 지급한 10억원에 증여세가 과세된 증여재산가액 7억원을 반영하는 방식이 검토됩니다.
다만 실제 취득가액 계산은 증여세 결정 내용과 필요경비, 신고 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로 구체적인 세무 확인이 필요합니다.
세 번째 관문, 2026년부터 달라진 취득세
가족 간 부동산 거래에서 가장 주의해야 할 변화가 취득세입니다.
과거에는 부모·자녀 간 매매라도 자녀가 실제로 대금을 지급했다는 사실을 입증하면 유상취득으로 인정될 여지가 있었습니다.
특수관계인 간 거래가격이 시가인정액보다 지나치게 낮으면 취득세 과세표준을 시가인정액으로 조정하는 문제가 주로 논의됐습니다.
그러나 2026년 1월 1일부터 배우자 또는 직계존비속 간 부동산 거래에 별도의 증여의제 기준이 도입됐습니다.
현재는 자녀가 매매대금을 실제로 지급했다는 사실이 입증되더라도, 거래가격과 시가인정액의 차이가 다음 중 하나에 해당하면 취득세상 증여로 취득한 것으로 간주합니다.
• 차액이 3억원 이상인 경우
• 차액이 시가인정액의 30% 이상인 경우
이는 2025년 12월 31일 개정된 지방세법과 시행령에 따라 2026년부터 시행된 제도입니다.
예를 들어 시가인정액이 12억원인 주택을 자녀가 부모에게 8억원을 지급하고 취득했다고 가정하겠습니다.
차액은 4억원입니다.
시가의 30%인 3억6000만원도 넘고, 3억원도 넘습니다.
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