◆…부동산 거래세 개편방향.
Q. "부동산 거래세, 어떻게 개편하는 것이 옳은가?"
◇ 김현동 배재대 경영학과 교수
먼저 취득세는 유통세(excise)의 일종으로 유통 그 자체에 대한 과세는 비효율적이고 불공평해서 경제적 측면에서 정당성은 낮다. 재화의 이전·유통이라는 사실 또는 행위 그 자체에 담세력을 인정하고 매기는 세금(대법원 95누12750 판결; 2003두13342 판결; 2015두49696 판결 등)인데, 완전한 소득세 과세 체계에서는 취득세 근거가 상실한다. 부동산 관련 취득세 비중(총조세·GDP 대비)은 OECD 주요국과 평균보다 상당히 높은 편이나, 부동산거래회전율이 높거나 부동산집중도가 높아 GDP 대비 거래세 비중이 높을 가능성 있다.
헌법재판소 결정례에서 볼 수 있는 바와 같이 거래세 취지가 담세력에 따른 과세에 있는 점과 효율성 제고라는 측면에서 취득세 부담을 낮추는 방향으로 개편하는 것이 타당하다. 취득세 징수액은 지방세 중 단일 세목으로 가장 크고, 광역자치단체로 전액 귀속, 일부 기초자치단체에 배분되고 있다. 부동산 관련 취득세가 전체 취득세에서 차지하는 비중이 75%를 넘는다. 지방자치단체의 재정수입에서 차지하는 비중이 상당하다는 점에서, 취득세 인하로 줄어드는 재정수입을 어디서 어떻게 충당할 것인지에 대한 논의가 필요하다.
양도소득세는 일단 소득세법에서 과세대상소득 중 하나이고 개념적으로도 소득에 대한 과세라는 점을 분명히 하고 싶다. 다만, 거래 단계에서 발생하는 세금이므로 거래세로 통상 분류하기도 한다. 오늘날 보유세는 편익세(Tiebout 이론) 관점을 넘어서 소득 과세의 보충적 수단으로까지 활용한다는 점에서 보유세를 충분히 인상한다면 양도소득세를 일부 낮출 필요는 있다. 다만, 구체적인 인하 정도는 보유세를 얼마나 인상하느냐에 달려 있다.
한편, 양도소득세 개편 각론에서 고려할 것이 있다. 1세대 1주택자 양도세는 무조건 비과세해야 하고 다주택자를 중과해야 한다는 그간의 도그마에서 벗어나야 한다. 다른 나라와 비교했을 때 우리나라의 1주택자 세 부담은 지나치게 낮고 다주택자에 대한 상대적 세 부담은 크다. 똘똘한 한 채 선호를 낳은 원인 중 하나에요. 1주택 비과세 공제요건도 너무 느슨하다.
정리하면 다주택자에 대한 중과세는 폐지하고 고가주택이 아니면 세금이 전혀 나오지 않는 현재 구조보다는 미국(최대 $250,000, married filing jointly의 경우 $500,000)과 일본(3,000만 엔)처럼 일정한 금액만 공제하는 방식으로 바꿔야 한다. 공제요건도 보유가 아닌 실제 거주를 기준으로 엄격하게 적용하도록 해야 한다.
◇ 박훈 서울시립대 세무학과 교수
큰 방향은 "보유세는 올리고 거래세(취득세·양도소득세)는 낮추어 거래를 원활하게"다. 다만 순서가 중요하다. 양도소득세의 중과체계 재검토와 1세대 1주택 비과세의 정액식 전환을 먼저 하고, 취득세 조정은 보유·처분 단계가 안정된 뒤에 하는 것이 맞다.
2022년 5월부터 이어져 온 다주택자 중과 유예는 지난 5월 9일 예정대로 종료됐다. 정부가 연장 반복 대신 예고된 일몰을 지킨 것은 예측가능성 측면에서 평가할 만하다. 그러나 이제 본질적 과제가 남았다. 유예 종료로 중과세율(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)과 장기보유특별공제 배제가 부활했고, 지난해 10·15 대책으로 조정대상지역이 서울 전역과 경기 12개 지역으로 확대되어 중과 적용 범위가 과거 어느 때보다 넓어졌기 때문이다.
세대 범위, 주택 수, 조정대상지역 여부, 보유기간, 취득 시점, 예외 주택 해당 여부를 겹겹이 판단해야 하는 현행 구조는 '양포세무사'라는 말이 나올 만큼 복잡해져, 신고납세 방식임에도 납세자가 스스로 납세의무를 파악하기 어렵다. 다주택자 중과는 주택 수 기준에서 벗어나 실거주·보유기간 중심으로 전환하거나 과도한 중과세율 자체를 폐지하고, 다주택 보유에 대한 형평 조정은 재산세 안의 세율·과세표준 차등으로 흡수하는 것이 단순성과 일관성 면에서 낫다.
현행 비율식 공제는 고가 주택일수록 감면액이 커지는 역진적 구조여서 '똘똘한 한 채' 쏠림을 세제가 오히려 부추긴다. 일정 금액 기준의 정액식 세액공제로 전환하고, 실거주 요건을 단순·명확하게 하며, 조정대상지역에 따른 지역별 차등 요건은 일괄 폐지해야 한다. 조정대상지역이 대폭 확대된 지금은 취득 당시 지역에 따라 거주 요건이 달라지는 복잡성이 한층 심해져 단순화의 실익이 더 커졌다. 미국이 주된 주택 양도차익 비과세(principal residence exclusion, 부부 합산 50만 달러)를, 일본이 거주용 재산 양도소득 특별공제(주거용재산 3,000만 엔 특별공제)를 금액 기준으로 운영하듯, 금액 기준 방식은 판단을 단순화하면서도 실수요 보호라는 목표를 달성할 수 있다.
취득세는 실수요 이동을 억제하지 않는 수준으로 조정하되, 인하를 먼저 시행하면 다주택 취득 수요를 자극해 보유·양도 단계의 중과 강화 압력으로 되돌아오는 악순환이 생길 수 있으므로, 시기는 보유·처분 단계의 세 부담 구조가 안정된 이후가 적절하다.
◇ 유호림 강남대 세무학과 교수
양도소득세는 양도소득에 대한 과세이므로 개래세가 아니라 소득세라는 점을 주지해야 한다. 양도소득세를 '양도세'라는 거래세로 부르는 것을 소득과세를 회피하기 위한 의도에서 명명된 것이다. 따라서 진정한 의미의 거래세는 취득세라고 할 수 있으며, 주택가격 상승과 매물잠김의 원인이 되는 거주목적 1주택 이외의 주택에 대하여는 취득세를 중과세할 필요가 있다.
이는 주택 임대사업자 등 영리목적으로 주택을 취득하는 경우에 대하여 거래비용을 상승시키고 기대수익을 하락시키는 효과가 있기 때문이다. 다만 실거주 목적의 주택에 대하여는 기본세율을 적용하는 것이 바람직하다.
◇ 정세은 충남대 경제학과 교수
보유세 강화-거래세 인하가 맞는 방향이라고 생각한다. 양도세는 거래세 아니고 취득세가 거래세다. 그런데 현재 거래세는 1세대 1주택 저가 매수자에게는 크게 부담스럽지 않기 때문에 개편할 필요성은 없다고 생각된다.
◇ 홍기용 인천대 경영학부 명예교수
주택은 국민의 기본적인 생활을 위한 필수재이면서 공익성이 큰 재화이다. 따라서 주택정책은 가격 안정과 국민의 주거권 보호를 함께 고려해야 한다. 그러나 취득세와 양도소득세 등 거래세를 과도하게 부과하면 국민의 자유로운 주거 이전을 제한하고, 부동산의 매매를 어렵게 하여 재산권을 사실상 동결시키는 부작용이 발생할 수 있다.
정부는 주택가격 안정을 목적으로 부동산세제를 자주 개편해 왔다. 최근에는 보유세를 강화하려는 움직임을 보이면서도, 동시에 1세대 1주택의 경우에도 보유와 거주를 분리하여 양도 시에 보유만 하는 기간을 인정하지 않는 방법으로 중과세하려는 경향도 나타나고 있다. 보유세인상은 주택 보유자의 매도 유인을 높여 시장에 매물이 나오도록 하려는 취지이다. 그러나 보유자가 보유세 부담 때문에 주택을 처분하려 해도 높은 양도소득세에 가로막힌다면 거래가 이루어지기 어렵다. 결국 보유세를 인상하더라도 주택 공급 확대와 가격 안정이라는 정책목표를 달성하지 못할 수 있다.
부동산 거래를 활성화하여 주택가격을 안정화하기 위해서는 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 완화할 필요가 있다. 다주택자의 양도소득세 부담은 경우에 따라 지방소득세를 포함하여 최고 82.5%(3주택 이상의 경우)에 이를 수 있다. 이는 사실상 주택 양도를 금지하는 수준의 규제로 볼 수 있다. 지나치게 높은 세율은 매도 의사를 약화시켜 주택의 동결효과를 심화시키고, 세 부담이 전세·월세 가격에 반영되어 임차인에게 전가될 가능성도 높인다.
최근에는 1세대 1주택자에 대해서도 주택의 보유와 실제 거주를 구분하여, 거주하지 않는 경우 세제 혜택을 축소하려는 경향이 나타나고 있다. 그러나 직장, 질병, 가족 부양, 지방근무 등 다양한 사정으로 보유 주택과 실제 거주지가 일치하지 않는 국민도 적지 않다. 이러한 현실을 충분히 고려하지 않고 거주 요건을 지나치게 강화하면 지방근로자와 저소득층 등에게 불합리하고 과중한 세 부담을 초래할 수 있다.
따라서 부동산세제는 보유세와 거래세를 상호 연계하여 설계해야 한다. 보유세를 강화하려면 양도소득세 등 거래세를 완화하여 매물이 원활하게 시장에 나오도록 해야 한다. 특히 최소한 1세대 1주택자에 대해서는 다양한 생활 여건을 고려하여 양도와 주거 이전이 과도한 세금 때문에 제한되지 않도록 제도적으로 배려할 필요가 있다.