안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

이번 시간에는 처음으로 내 집 마련을 준비하는 신혼부부부터 월세 받는 건물주를 꿈꾸는 투자자까지, 모두가 한 번은 마주하는 갈림길인 “일반매매냐, 법원경매냐”에 대해 단계별 처방전을 내려보겠습니다.

급매로 사도, 경매로 사도 당합니다...

실무에서 상담을 하다 보면 자산 규모와 상관없이 같은 질문이 반복됩니다.

전세 만기를 앞둔 30대 부부는 “시세대로 사기엔 너무 부담스러운데 경매는 어떨까요”라고 묻고, 은퇴를 앞둔 50대 직장인은 “상가 하나를 경매로 받아 노후 월세 수입을 마련하고 싶다”고 말합니다. 출발선은 달라도 바라는 것은 같습니다. 남들보다 싸게 사고 싶다는 마음입니다.

그러나 경매의 할인율은 공짜로 주어지는 선물이 아닙니다.

일반매매에서는 매도인과 근저당 정리, 집을 비워주는 시점, 하자에 대한 책임 등을 계약서에서 정하고, 매수인은 그 과정을 확인하고 조건을 협상할 수 있습니다.

법원경매에는 이 모든 걸 약속해 줄 매도인이 없습니다. 그 빈자리를 낙찰자가 스스로 채워야 하고, 할인율은 바로 그 몫에 대한 대가입니다. 그리고 그 위험의 모양은 자산의 크기가 커질수록 달라지고, 깊어집니다.

첫 번째 계단, 내 집 마련: 가장 무서운 건 ‘보증금’과 ‘사람’이다.

실거주용 아파트나 빌라를 경매로 사려는 분들이 가장 자주 놓치는 것은 대항력 있는 임차인입니다.

경매에는 이 집에 얽힌 권리가 어디까지 지워지는지를 가르는 기준선, 즉 말소기준권리가 있습니다. 그보다 앞서 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 대항력을 갖춘 임차인이 배당에서 보증금을 다 돌려받지 못하면, 남은 금액은 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

주택임대차보호법도 경매가 이뤄지면 원칙적으로 임차권이 소멸하지만, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다고 규정하고 있습니다.

3억원에 싸게 샀다고 기뻐했는데 1억원짜리 보증금을 떠안는 구조였다면, 그건 할인이 아니라 함정입니다.

여기에 명도라는 관문이 더해집니다.

일반매매는 통상 잔금을 치르는 날 빈집 열쇠를 받도록 계약하지만, 법원경매는 대금을 모두 낸 뒤에도 점유자가 나가지 않는다면 인도명령이나 명도절차를 진행해야 할 수 있습니다. 물론 점유자와의 협의 자체는 그 전에 진행될 수도 있습니다.

이사 날짜를 맞춰둔 실수요자에게 몇 달의 공백은 이중 주거비와 대출이자라는 현실적인 고통으로 돌아옵니다.

내부를 미리 충분히 확인하기 어려운 경우가 많기 때문에 입주 직전 누수와 배관 문제를 발견할 수도 있습니다.

권리에 얽힌 문제는 법이 일부 구제장치를 두고 있지만, 건물 자체의 하자는 경매에서 보호받기 어렵다는 점도 기억해야 합니다. 민법상 일반적인 매도인의 하자담보책임 규정은 경매에는 적용되지 않습니다.