■AI 프리즘 [부동산 뉴스]
동남권↓ 동북권↑…변동률 격차 역대 최대
PF 61조 증발·인허가 반토막…공급절벽 심화
2826가구 이주에 송파 전세 65% 급감

[주요 이슈 브리핑]

■ 세제개편 직격…강남-비강남 집값 디커플링: 8·3 세제개편안의 직격탄을 맞은 강남권 고가 재건축 단지의 실거래가가 직전 거래 대비 3억~10억 원씩 빠지는 반면 마포·용산·성동 등 강북 한강벨트와 서울 외곽 중저가 단지는 신고가를 갈아치우며 두 권역의 집값 흐름이 엇갈리고 있다. 8·3 세제개편 이후 7주간 동북권 매매가가 2.49% 오른 반면 동남권은 0.49% 하락해 두 권역 누적 변동률 격차가 2012년 통계 작성 이래 역대 최대폭에 달했다는 분석이다.

■ PF 61조 증발…공급절벽 현실화 경고: 2024년 2분기부터 올해 1분기까지 2년간 금융권이 부동산 PF에서 회수·정리한 자금은 202조 8000억 원에 달하지만 신규 공급은 141조 5000억 원에 그쳐 61조 3000억 원이 시장에 재유입되지 못했다. 자금이 대형 건설사 수도권 사업장으로만 몰리면서 올해 7월까지 전국 주택 인허가 누적 물량이 2022년 대비 51.9% 급감해 중장기 공급 파이프라인이 급격히 좁아지고 있다는 경고가 나온다.

■ 송파 재건축 이주 폭풍…전세난 경기권까지 번져: 현재 이주 중인 3개 단지에 이어 내달 잠실우성4차·한양3차까지 이주에 들어서면 5개 단지 총 2826가구의 이주 수요가 한꺼번에 쏟아진다. 송파구 전세 매물은 올해 2월 3904건에서 25일 기준 1368건으로 65% 급감하고 전세가격지수가 연간 9.41% 치솟아 이주 수요가 위례·하남·남양주까지 전세 시장을 뒤흔들고 있다는 전망이다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 강남 재건축 수억씩 빠지는데…마용성·외곽은 신고가 행진

핵심 요약: 8·3 세제개편안의 직격탄을 맞은 강남권 고가 재건축 단지 실거래가가 직전 거래 대비 최대 10억 원까지 빠지는 사례가 속출했다. 대치동 은마아파트 전용 76.9㎡는 이달 30억 2000만 원에 팔려 전달 대비 3억 2000만 원 낮아졌고, 압구정 현대5차 82㎡는 51억 원에 거래돼 2월보다 10억 원 빠졌다. 반면 마포구 신수동 마포아이파크포레 59㎡가 21억 4500만 원에 신고가를 갈아치우는 등 강북 한강벨트와 서울 외곽 단지는 상승세를 유지했다. 서울 아파트값은 85주 연속 올라 역대 최장 상승 기간과 동률을 이뤘으나 상승폭은 0.29%에서 0.13%로 4주 연속 축소됐고, 전문가들 사이에서는 세제·대출 규제 강도에 따른 지역별 차별화 흐름이 당분간 이어질 것이라는 진단이 나온다.

2. PF 61조 증발에 인허가도 반토막…“공급절벽 더 깊어진다”

핵심 요약: 2024년 2분기부터 올해 1분기까지 금융권이 PF에서 회수·정리한 자금 202조 8000억 원 중 141조 5000억 원만 신규 공급돼 61조 3000억 원이 시장에서 사라졌다. 시공능력 100위권 이내 건설사의 본PF 잔액은 같은 기간 7조 9000억 원에서 15조 7000억 원으로 두 배 가까이 뛴 반면 100위 밖은 6조 1000억 원에서 5000억 원으로 90% 넘게 줄어 양극화가 뚜렷하다. 브리지론 잔액도 올 1분기 10조 원으로 2년 전 대비 5조 원이 증발하면서 초기 사업장 공급 파이프라인이 막혔고, 정부가 공적 PF 보증 규모를 86조 원으로 확대했지만 현장의 돈맥경화를 해소하기에는 역부족이라는 지적이다.

3. “보증금 2억 올라도 노룩 계약”…송파 릴레이 재건축에 전세대란

핵심 요약: 현재 이주 중인 가락삼익맨숀·가락미륭·삼환가락 3개 단지에 이어 내달 잠실우성4차·한양3차가 이주에 들어서면 5개 단지 2826가구의 이주 수요가 한꺼번에 쏟아진다. 가락동 금호아파트 전용 85㎡ 전세가는 연초 5억 8000만~7억 7000만 원에서 현재 호가 9억 5000만 원까지 치솟았고, 송파구 전세 매물은 2월 3904건에서 25일 기준 1368건으로 65% 급감했다. 전세가격지수도 연간 누적 9.41% 올라 전년 동기 누적 상승률보다 4.07%포인트 높은 수준이다. 인근에서 전세를 구하지 못한 조합원들이 위례·하남을 넘어 남양주 다산신도시까지 이주하는 상황이어서 경기권 전세 시장에도 파급 영향이 불가피하다는 전망이다.
 

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 레고랜드 사태 4년 만에…중소 건설사 공급 30% ↓

핵심 요약: 레고랜드 사태 이전인 2021년 16만 9000가구를 공급했던 중소·중견 건설사가 지난해 6만 9000가구로 58.8% 급감한 것으로 나타났다. 전체 분양에서 중소·중견사 비중도 약 57%에서 35.7%로 20%포인트 이상 쪼그라들었다. 올해 9월까지 중소·중견사 공급 물량이 전년 대비 19% 늘었지만 대부분 과거 인허가 물량의 밀어내기 분양으로 순공급 확대와는 거리가 멀다는 설명이다. 올해 전국 종합건설업체 641곳이 폐업 신고를 해 전년 동기 대비 32.4% 늘었고, 지방 초기 단계 브리지론이 완전히 막혀 있어 중소·중견사의 공급 정상화까지는 상당한 시간이 걸릴 것이라는 전망이다.

5. 뉴노멀 된 ‘美 국채금리 5%’…“30년물 연내 6% 넘어설 것”

핵심 요약: 미국 10년물 국채금리가 5.10%대에서 움직이는 가운데 24일에는 5.22%까지 올라 2007년 6월 이후 최고치를 기록했다. 블룸버그가 금융시장 전문가 173명을 설문한 결과 53%가 30년물 국채금리가 연내 6%를 돌파할 것이라고 답해 닷컴버블 시기인 2000년 이후 처음의 가능성을 예고했다. AI 인프라 투자 자금 수요 급증과 미·이란 갈등에 따른 국제유가 급등, 연방정부 재정 적자 확대가 구조적 금리 상승 요인으로 거론된다. 글로벌 고금리 장기화가 국내 주택담보대출 금리와 PF 조달비용 상승으로 이어질 수 있다는 점에서 레버리지 투자 전략의 재검토가 필요하다는 해석이다.

6. 지방 건설사 폐업 1년새 37% 급증…부실 떠안은 신탁사도 ‘적자 늪’

핵심 요약: 올해 1월부터 9월 27일까지 지방 종합건설업 폐업 신고 공고는 418건으로 전년 동기 255건보다 63.9% 급증했다. 대구 지역 3위 건설사인 태왕이앤씨가 약 1100억 원 PF 보증채무 현실화로 회생절차에 들어갔고, 시공능력 30~100위권 12개 중견사의 현금 및 현금성자산은 1년 새 13.2% 줄어든 반면 단기차입금은 4.4% 늘었다. 14개 부동산신탁사의 순신탁계정대는 올 상반기 9조 5165억 원으로 불어났고 2분기 1586억 원 순손실로 상반기 누적 827억 원 적자로 돌아섰다. PF 부실의 후유증이 건설사를 넘어 신탁사까지 전이되는 양상이어서 기존 PF 사업장의 정상화까지 상당한 시간이 걸릴 것이라는 전망이다.

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