공동명의, 양도세 절세 효과 있지만 명의 변경 비용·종부세 특례는 별도 계산

다만 집을 살 때부터 공동명의로 취득한 경우와 이미 단독명의로 보유한 주택을 뒤늦게 공동명의로 바꾸는 경우는 상황이 다르다.

단독명의 주택의 일부 지분을 배우자에게 넘기면 세법상 증여로 본다. 배우자 간 증여재산공제를 적용받아 증여세가 발생하지 않는 경우에도 지분을 이전하는 과정에서 취득세 등 별도 비용이 생길 수 있다. 과거 배우자에게 증여한 재산이 있다면 공제 한도도 함께 따져봐야 한다.

절세를 위해 명의를 바꿨다가 명의 이전 과정에서 예상보다 큰 비용을 부담할 수 있는 셈이다.

◇증여받고 바로 팔면 ‘이월과세’가 변수

배우자에게 주택 지분을 증여한 뒤 해당 부동산을 매도할 계획이라면 매각 시점도 따져봐야 한다.

배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 일정 기간 안에 처분할 경우 양도세를 계산할 때 증여 당시 가액이 아니라 당초 증여자의 취득가액을 기준으로 계산하는 ‘이월과세’가 적용될 수 있기 때문이다.

부동산 가격이 크게 오른 뒤 배우자에게 증여해 취득가액을 높이고 곧바로 매각하면서 양도세를 줄이는 것을 막기 위한 장치다.

결국 증여 당시 세 부담이 크지 않더라도 이후 매도 단계에서 당초 기대했던 절세 효과가 줄어들 수 있다. 공동명의 전환을 검토한다면 향후 매도 계획까지 함께 계산해야 하는 이유다.

◇종부세도 공동명의가 무조건 유리한 건 아니다

종합부동산세 역시 공동명의가 항상 유리한 것은 아니다.

부부 공동명의 1주택자는 각각 기본공제를 적용받는 방식과 1세대 1주택자 특례를 적용받는 방식을 비교해 선택할 수 있다. 어느 방식이 유리한지는 주택 가격뿐 아니라 소유자의 연령과 보유 기간 등에 따라 달라진다.

특히 1세대 1주택자는 연령과 장기보유 기간 등에 따라 세액공제를 받을 수 있어 고가주택을 장기간 보유한 고령자의 경우 단순히 공동명의의 기본공제액만 보고 판단하기 어렵다. 반대로 연령·보유기간에 따른 세액공제 효과가 크지 않은 경우에는 부부가 각각 공제를 적용받는 공동명의 방식이 상대적으로 유리할 수도 있다.

◇세금 줄였는데 건강보험료는 늘 수도

공동명의 이후 임대소득이 발생하면 건강보험료도 변수다.

소득이 없던 배우자가 상가나 수익형 부동산 지분을 취득하고 임대소득을 얻기 시작하면 건강보험 피부양자 자격 등에 영향을 받을 수 있다. 양도세나 종부세 부담을 줄이기 위해 공동명의를 선택했지만 결과적으로 건강보험료 등 다른 비용이 새로 발생할 가능성이 있는 것이다.

상속세 역시 공동명의 자체만으로 세 부담이 크게 줄어든다고 단정하기 어렵다. 공동명의 상태라면 배우자 한쪽이 사망했을 때 상속 대상 재산이 줄어드는 효과가 있지만, 상속세에는 별도의 배우자 상속공제가 적용된다. 전체 재산 규모와 상속인 구성, 다른 재산 보유 여부 등에 따라 실제 절세 효과가 달라질 수 있다.

◇국세청도 ‘단독·공동명의’ 세액 비교 서비스

공동명의에 따른 세 부담을 개인이 일일이 계산하기 어렵다는 점을 고려해 최근 국세청도 단독명의와 공동명의의 유불리를 비교할 수 있는 안내 서비스를 운영하고 있다.

부부 공동명의 1주택자의 경우 종부세를 각각 납부하는 방식과 1세대 1주택자 특례를 적용받는 경우의 예상 세액 등을 비교해 자신에게 유리한 방식을 판단할 수 있도록 돕는 취지다.

고가주택을 보유했거나 장기보유·고령자 세액공제 대상에 해당한다면 단순히 ‘공동명의가 절세에 유리하다’는 통념만 믿고 명의를 바꾸기보다, 실제 예상 세액과 명의 이전 비용, 향후 매도 계획까지 함께 비교해볼 필요가 있다. /mjbae@chosun.com