부동산뉴스
“천재인데?” 강남아파트 ‘교환매매’ 절세해법 부상
2026.08.12
잠실 김세빈 공인중개사무소
정부가 고가 주택의 보유세와 거래세 부담을 높이는 부동산 세제 개편안을 발표하자 서울 강남권 고가 아파트를 중심으로 절세 목적의 ‘교환 매매’가 대안으로 부상하고 있다. 내년부터 이뤄질 공제한도 변경에 앞서 현재 주택을 처분하고 같은 가격대의 다른 주택을 맞교환하는 방식으로 취득해 취득가액을 현재 시세 수준으로 높여 놓으면, 이후 해당 주택의 가격이 추가로 상승하더라도 새로 발생한 양도차익을 기준으로 세 부담을 줄일 여지가 있다.
특히 교환 매매의 경우 보유세와 거래세 부담을 모두 높이던 이전 정부 때도 고가 주택 시장에서 나타났던 방식으로 전해졌다. 교환하는 양측이 주택 감정평가를 통해 받은 평가액을 토대로 적법하게 거래할 경우 세무당국이 개입하기는 어려운 것으로 전해졌다.
12일 정부 세제 개편안에 따르면 거주 요건을 채운 1주택자일지라도 고가 주택일 경우 내후년부터 세 부담이 늘어나게 된다. 장기보유특별공제(장특공)이 거주 공제로 바뀌고, 공제 한도가 2028년에는 20억 원, 2029년에는 10억 원으로 설정되기 때문이다.
실제 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 계산에 따르면 10년 전 서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용면적 84㎡를 16억 원에 사들여 올해 56억 원에 매도한다고 가정하면 취득세와 중개수수료 등 경비를 제외하고 2억4185만 원의 양도세가 부과된다. 하지만 같은 금액의 차익을 남기고 2028년과 2029년에 집을 팔 경우 세 부담은 각각 4억4985만 원, 9억4485만 원으로 늘어난다.
이에 따라 ‘교환 매매’로 양도세 절세 효과를 노리게 된다는 게 업계의 설명이다. 부동산 업계 관계자는 “양도세 공제한도로 인해 차익을 보기 힘드니 취득세를 내더라도 양도차익을 보전하려는 게 교환 매매의 핵심”이라고 전했다.
예컨대 10년 전 10억 원에 매입해 거주한 집의 현재 세시가 40억 원일 경우 2029년 이후 매도하면 양도차익 30억 원 중 10억 원만 공제받아 양도세 부담이 크다. 그러나 공제한도 변경에 앞서 교환 매매를 통해 취득가액을 현재 시세로 높이면 아파트값이 추가로 상승해도 양도차익이 줄어드는 효과를 거둘 수 있기 때문이다.
다만 시장 관계자는 “이 경우 같은 단지의 면적대 내에서도 층수나 거주 환경 등에 따라 시세 차이가 나타날 수 있어 정확한 감정평가를 받고 부담해야할 거래세(양도·취득세)도 따져봐야 한다”고 조언했다.
특히 교환 매매의 경우 보유세와 거래세 부담을 모두 높이던 이전 정부 때도 고가 주택 시장에서 나타났던 방식으로 전해졌다. 교환하는 양측이 주택 감정평가를 통해 받은 평가액을 토대로 적법하게 거래할 경우 세무당국이 개입하기는 어려운 것으로 전해졌다.
12일 정부 세제 개편안에 따르면 거주 요건을 채운 1주택자일지라도 고가 주택일 경우 내후년부터 세 부담이 늘어나게 된다. 장기보유특별공제(장특공)이 거주 공제로 바뀌고, 공제 한도가 2028년에는 20억 원, 2029년에는 10억 원으로 설정되기 때문이다.
실제 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 계산에 따르면 10년 전 서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용면적 84㎡를 16억 원에 사들여 올해 56억 원에 매도한다고 가정하면 취득세와 중개수수료 등 경비를 제외하고 2억4185만 원의 양도세가 부과된다. 하지만 같은 금액의 차익을 남기고 2028년과 2029년에 집을 팔 경우 세 부담은 각각 4억4985만 원, 9억4485만 원으로 늘어난다.
이에 따라 ‘교환 매매’로 양도세 절세 효과를 노리게 된다는 게 업계의 설명이다. 부동산 업계 관계자는 “양도세 공제한도로 인해 차익을 보기 힘드니 취득세를 내더라도 양도차익을 보전하려는 게 교환 매매의 핵심”이라고 전했다.
예컨대 10년 전 10억 원에 매입해 거주한 집의 현재 세시가 40억 원일 경우 2029년 이후 매도하면 양도차익 30억 원 중 10억 원만 공제받아 양도세 부담이 크다. 그러나 공제한도 변경에 앞서 교환 매매를 통해 취득가액을 현재 시세로 높이면 아파트값이 추가로 상승해도 양도차익이 줄어드는 효과를 거둘 수 있기 때문이다.
다만 시장 관계자는 “이 경우 같은 단지의 면적대 내에서도 층수나 거주 환경 등에 따라 시세 차이가 나타날 수 있어 정확한 감정평가를 받고 부담해야할 거래세(양도·취득세)도 따져봐야 한다”고 조언했다.