부동산24시
금리 어디까지 올라야 집값에 영향 줄까? 잠실아파트·잠실엘스아파트·리센츠·트리지움·레이크팰리스 집값과 금리의 관계
2026.10.01
잠실 김세빈 공인중개사무소
잠실 아파트, 잠실엘스아파트, 리센츠,
트리지움, 레이크팰리스 아파트를 현장에서
오랫동안 지켜보면서 느끼는 점은
서울 부동산 시장을 움직이는 핵심 변수가
결국 금리, 공급, 세 가지라고 볼 수 있습니다.
오늘은 서울 집값과 금리의 관계를
차근차근 짚어보겠습니다.
부동산 시장에 영향을 주는 요인은
크게 금리, 공급, 세제 세 가지로 꼽을 수 있습니다.
이 가운데 공급과 세제는 정부의
의지가 뚜렷해서 방향이 어느 정도
정리되어 있다고 볼 수 있습니다.
공급 대책도 나와 있고 세제 방향도
윤곽이 잡혀 있으니, 변수로 남을 만한
부분은 많이 줄어든 셈입니다.
그런데도 아직까지 서울 부동산 시장이
안정을 되찾았다고 말하기는 어렵습니다.
서울 외곽지역과 서울과 접한
경기지역의 분위기가 여전히 들썩이는 것을 보면,
공급과 세제만으로는 설명되지 않는
무언가가 남아 있다는 생각이 듭니다.
결국 마지막 퍼즐로 남은 것이 바로 금리입니다.
그렇다면 금리가 어느 정도까지 올라야
서울 집값에 영향을 줄까요?
먼저 현재 상황을 살펴보겠습니다.
한국은행 기준금리는 현재 연 3.00%입니다.
한국은행이 본격적인 기준금리 인상에
들어간 가운데, 시장에서는 내년 2월과 5월에
한 차례씩 기준금리를 올려 최종
연 3.5%까지 갈 것으로 내다보고 있습니다.
이미 인상 국면에 접어들었고
앞으로의 경로도 어느 정도 예상되고 있는
상황이라고 정리할 수 있습니다.
그렇다면 기준금리가 3.5%까지
올라가면 서울 집값이 흔들릴까요?
필자가 보기에는 3.5% 수준에서는
시장에 크게 영향을 주지 않을 것 같습니다.
이미 시장이 그 정도 인상은 예상하고 있고,
그 수준의 금리로는 집을 사려는 수요를
꺾기에 부족하다고 판단하기 때문입니다.
금리가 오른다고 해서 곧바로
부동산이 무너지는 것은 아니라는 점을
기억해 두시면 좋겠습니다. 하지만
이야기가 달라지는 지점이 있습니다.
바로 한국은행 금리가 4%대에
들어서는 경우입니다.
필자는 기준금리가 4%대로 올라가면
공급 상황과 관계없이 부동산이
하락세로 돌아설 것으로 봅니다.
공급이 부족하든 넉넉하든,
세제가 어떻든 간에 금리 부담이
일정 선을 넘으면 시장이 버티기
어렵다는 뜻입니다. 이렇게 보는 이유는
실제 대출 이자 부담에 있습니다.
정책금리가 4%가 되면 시중 은행의
담보대출 금리는 평균 6%대를
넘어가게 됩니다. 기준금리 4%라는
숫자만 보면 그리 높지 않게
느껴지실 수 있지만, 실제로 집을
사면서 대출을 받는 가산금리는
6%를 웃돌게 되는 것입니다.
대출을 끼고 집을 마련하는
분들에게 6%대 이자는 매달 갚아야 할
돈이 크게 늘어난다는 의미이고,
이것이 결국 매수 심리를 움츠러들게
만들어 서울 집값에 영향을 줄 수 있습니다.
참고로 기준금리와 대출금리는
같은 숫자로 움직이지 않는다는
점도 짚어 두겠습니다. 기준금리가
4%라고 해도 은행에서 실제로 적용받는
담보대출 가산금리는 6%대로 훨씬
높기 때문에, 체감하는 부담은 기준금리
숫자보다 무겁게 다가옵니다.
그래서 기준금리 자체보다
시중 가산금리가 어느 선을 넘느냐가
더 중요한 관전 포인트라고 할 수 있습니다.
정리하면 이렇습니다.
공급과 세제는 정부의 의지로
어느 정도 방향이 잡히지만 서울 부동산
시장은 아직 안정을 찾았다고 보기 어렵고,
남은 변수는 금리입니다.
한국은행 기준금리 3.5%까지는
큰 영향이 없어 보이지만,
4%대에 진입하면 시중 담보대출
가산금리가 6%를 넘어서면서
공급과 상관없이 하락 압력이
커질 것으로 예상됩니다.
그래서 앞으로는 한국은행의
금리 결정을 유심히 지켜보시기를
권해 드립니다. 서울 집값은
금리 하나만으로 움직이지는 않겠지만,
공급과 세제가 어느 정도 정리된
지금은 금리가 마지막 퍼즐이라는
점에서 그 비중이 더욱
커졌다고 볼 수 있습니다.
결국 금리가 4%대로 향하는지
3%대에서 멈추는지가 핵심이 될 것입니다.
잠실 아파트, 잠실엘스아파트, 리센츠,
트리지움, 레이크팰리스 아파트처럼
잠실을 대표하는 단지에 관심이
있으신 분들도 금리의 움직임을 함께
살피시면서 신중하게 판단하시길 바랍니다.
지금은 연 3.00%라는 숫자에서
출발해 앞으로 3.5%와 4%라는 구간에서
시장이 어떻게 반응하는지를 차분하게
지켜볼 때라고 생각합니다.
김세빈공인중개사사무소
???? 02-421-8955
#잠실아파트 #잠실엘스아파트
#리센츠 #트리지움 #레이크팰리스아파트
#잠실부동산 #서울아파트
#서울집값 #기준금리 #대출금리