부동산24시
잠실아파트 강남·서초 갈아타기 줄었다…8·3 세제개편에 잠실엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스 상급지 공식 깨지나
2026.09.02
잠실 김세빈 공인중개사무소
잠실아파트 매매시장에서
잠실엘스아파트, 리센츠, 트리지움,
레이크팰리스아파트를 보유하신
분들 가운데 강남이나 서초 등
상급지로 갈아타기를 계획하시던
고객분들이 최근 들어 눈에 띄게
줄어들고 있습니다.
그 배경에는 지난 8월 발표된
8.3 세제개편이 자리하고 있습니다.
이번 개편안은 고가주택을
보유한 경우 종합부동산세와
양도소득세 부담이 이전보다
커지도록 설계되어 있어서,
굳이 무리를 해서 더 비싼
지역으로 옮겨갈 이유가
예전만큼 크지 않다는 인식이
시장 안에서 넓게 퍼지고
있는 것입니다.
과거에는 상급지일수록
시세 상승폭이 컸기 때문에
무리해서라도 갈아타는
사례가 많았지만, 이제는
상급지에 진입하는 순간
세제상 불이익이 더 크게
따라오는 구조로 바뀌면서
상황이 달라졌습니다.
잠실엘스아파트를 비롯한
잠실 권역 단지들은 서울
안에서도 위치적으로 중간 단계에
해당하는 지역으로 분류됩니다.
이 때문에 이 지역으로의
갈아타기는 주로 송파구
관내에서 30억원 미만대
단지에 거주하시던 분들
사이에서만 제한적으로
이루어지고 있습니다.
반면 잠실엘스아파트, 리센츠,
트리지움, 레이크팰리스아파트
같은 대표 단지들은 이미
30억원을 넘어서는 수준에
형성되어 있다 보니, 그보다 낮은
지역에 계신 분들이 잠실로
진입하려는 움직임 역시 예전보다
확연히 위축된 모습입니다.
결국 잠실 권역 전체를 놓고 보면
위로 올라가려는 흐름과 아래에서
올라오려는 흐름이 동시에
줄어드는 이중적인 현상이
나타나고 있는 셈입니다.
8.3 세제개편 이전까지
통용되던 공식은
비교적 명확했습니다.
상급지일수록 매수하려는
사람이 몰리고 시세가 더 가파르게 오르니,
여유가 부족해도 무리를 해서
상급지로 진입하는 편이 장기적으로
유리하다는 판단이 시장
전반에 지배적이었습니다.
그러나 지금은 상급지에
해당하는 고가주택일수록
보유 단계에서부터 세 부담이
눈에 띄게 커지는 구조로 바뀌었습니다.
이 때문에 같은 금액을 투입해
상급지로 이동하여도 이후
발생하는 세금 부담을 감안하면
실질적인 이득이 예전만 못하다는
계산이 나오면서, 상급지로
향하던 발걸음이 눈에 띄게
더뎌지고 있습니다.
잠실 권역처럼 이미 30억원대에
진입한 단지들은 이번 개편안이
겨냥하는 고가주택 범주에
속하는 경우가 많다 보니,
매수를 고려하시던 분들 입장에서도
신중하게 접근하는 분위기가 뚜렷합니다.
상급지일수록 시세가 더 오른다는
공식이 깨지면서, 잠실엘스아파트를
비롯한 잠실 권역 단지들의 거래
흐름도 예전과는 다른 양상을
보이고 있는 것입니다.
예전 같으면 잠실 권역에서
여윳돈을 조금 더
마련해서라도 강남이나
서초로 넘어가는 흐름이
자연스럽게 이어졌지만,
지금은 그렇게 넘어가더라도
보유 단계에서부터 부담해야 하는
세금이 상당하다 보니 굳이
서두를 이유가 사라진 셈입니다.
여기에 더해 종합부동산세뿐 아니라
양도소득세 구조까지 실거주
여부와 보유 기간을 중심으로
재편되면서, 단순히 시세 차익만
보고 상급지로 이동하던
과거의 접근 방식은 앞으로
통하기 어려워질 것으로 보입니다.
이러한 흐름은 단기적인
현상에 그치지 않고 앞으로도
상당 기간 이어질 가능성이
높아 보입니다.
세제 구조가 실거주자 보호와
고가주택 부담 강화라는 방향으로
자리를 잡아가고 있는 만큼,
무리한 갈아타기보다는
현재 거주지에서의 실거주
가치를 우선시하는 흐름이
당분간 계속될 것으로 예상됩니다.
실제로 현장에서도 상급지
진입을 문의하시던 분들이
예전만큼 서두르지 않으시고,
오히려 송파 권역 안에서
갈아타기를 검토하시는 경우가
늘어난 모습입니다.
이는 상급지로 이동했을 때 얻는
이득보다 세제상 부담이
더 크게 느껴진다는 점이 반영된
결과로 볼 수 있습니다.
앞으로도 실거주 중심의
세제 방향이 유지되는 한,
잠실엘스아파트를 비롯한
잠실 권역 단지들의 갈아타기
흐름은 지금과 비슷한 양상으로
이어질 가능성이 크다고 판단됩니다.
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