부동산24시
잠실아파트 갭투자 규제 변화 신호…(잠실엘스아파트·리센츠·트리지움·레이크팰리스)
2026.04.27
잠실 김세빈 공인중개사무소
잠실아파트, 잠실엘스아파트, 리센츠,
트리지움, 레이크팰리스 등 잠실 주요 대단지
아파트를 중심으로 한 시장 변화와 함께
실거주 중심 세제 개편 논의가
더욱 주목받고 있습니다.
1가구 1주택 장기보유특별공제 개편,
실거주 중심으로 재편되나?
이 대통령은 지난 24일 엑스(X·옛 트위터)를 통해
“1주택을 보호하려면 실거주기간에 대한
양도세 감면은 필요하지만,
살지도 않으면서 투자용으로 사서
오래 투자했다는 이유만으로 양도세를
깎아주는 건 주거보호정책이 아니라
주택투기권장정책”이라고 밝혔다.
핵심은 실거주하지 않으면서 투자 목적으로
오래 보유했다는 이유만으로 양도세를
감면해주는 현행 구조를 손보겠다는 것입니다.
1가구 1주택자라도 실거주 요건을
충족하지 못한 경우에는
장기보유특별공제(장특공) 혜택을 대폭
축소하겠다는 의지를 명확히 한 셈입니다.
이는 최근 서울 아파트 매매가
62주 연속 상승하고, 송파구 잠실
일대 잠실엘스아파트·리센츠·트리지움·
레이크팰리스 등 대단지 아파트를 중심으로
상승 전환 흐름이 뚜렷해지면서,
정부가 선제적인 투기 차단에
나선 것으로 분석됩니다.
현행 소득세법상 장특공은
1가구 1주택자가 12억 원을 초과하는
주택을 10년 이상 보유·거주한 뒤 매도하면
양도 차익의 최대 80%를 공제해주는 제도입니다.
보유기간에 따른 공제 최대 40%와
거주기간에 따른 공제 최대 40%를 합산하는
구조로 운영되고 있습니다.
대통령의 발언은 이 가운데 비거주
보유기간에 대한 공제율을 축소하거나
폐지하는 방향으로 풀이됩니다.
이렇게 되면 전세를 끼고 강남권이나
잠실아파트 등 주요 입지의 고가주택을
매입해 장기 보유하는 이른바 갭투자 및
똘똘한 한 채 방식이 직접적인 타격을 받게 됩니다.
그렇다면 앞으로 정부의 구체적인
개편 방향은 어떻게 전개될 가능성이 높을까요?
현재의 흐름을 토대로 몇 가지
예측을 해볼 수 있습니다.
첫번째 시나리오는 보유기간과
거주기간을 구분하지 않고 오직
실거주기간만을 기준으로
공제율을 산정하는 방식입니다.
를 들어 거주 1년에 8%, 거주 10년에
최대 80%를 적용하되, 매매 금액
구간별로 공제 한도를 차등화하는
방식이 있을 수 있습니다.
두번째는 거주 10년을 했다면
매매가 10억 원 이하 80%,
15억 원 이하 75%, 20억 원 이하 70%,
25억 원 이하 65%, 30억 원 이하 60%,
35억 원 이하 55%, 40억 원 이하 50%,
45억 원 이하 45%, 50억 원 이하 40%,
55억 원 이하 35%, 60억 원 이하 30%,
65억 원 이상은 25%까지만 공제하는
구간별 차등 적용 구조입니다.
또한 거주기간을 채운 이후 매도 시점에
대해서도 제한 조건이 붙을 가능성이 있습니다.
예를 들어 10년 실거주를 완료한 이후
1년 이내에 매도하는 경우에만 장특공
혜택을 온전히 인정하는 방식입니다.
이 조건이 도입된다면 10년 거주 후
세를 놓고 다른 지역에서 임차 생활을 하며
보유를 지속하다가 뒤늦게 매도해
차익을 극대화하는 편법적 갭투자
행태가 실질적으로 차단됩니다.
즉 거주와 매도의 시간적 연속성을
요구함으로써 진정한 실거주자와
투자 목적 보유자를 명확히
구분하겠다는 것입니다.
이는 7월에 발표할 세제 개편에 포함될지,
포함한다면 구간 기준을 얼마로 할지,
최대 80% 공제 구간을 20억 원으로 할지
50억 원을 기준으로 할지에 따라 조세 저항이
만만치 않을 것으로 보입니다.
이러한 구간별 공제 체계가 도입된다면
강남3구인 잠실엘스아파트, 리센츠,
트리지움, 레이크팰리스 등 시세가 20억 원 이상에
형성된 잠실 대단지 아파트 보유자들은
공제율이 현행 대비 상당폭 줄어들게 됩니다.
실거주 없이 전세를 유지한 채 보유만
이어온 경우라면 거주기간 공제를 전혀
받지 못하게 되므로 갭투자 자체가
사라질 수도 있어 보입니다.
수억 원에 달하는 양도세 부담이
현실화되면 고가 주택 장기 보유 전략 자체를
재검토해야 하는 상황이 만들어집니다.
이 대통령의 구상이 현실화된다면
이는 결과적으로 주택을 단순한 투자 수단이 아닌
실제 거주 공간으로 유도하는
정책 방향과 맞닿아 있습니다.
시장에서는 이미 이러한 변화 가능성을
반영하려는 움직임이 나타나고 있으며,
특히 주요 인기 지역 단지에서는 실거주 계획이
중요한 변수로 작용하고 있습니다.
잠실아파트와 같은 대표 단지를 비롯해
잠실엘스, 리센츠, 트리지움,
레이크팰리스아파트 역시
단순 보유 전략보다는 실제 거주를 전제로 한
접근이 더욱 중요해질 것으로 보입니다.
결국 이번 정책 방향은 주택 시장의 구조를
실수요 중심으로 재편하려는 의도로
해석할 수 있으며, 투자 중심의 접근은
점차 제한될 가능성이 높습니다.
따라서 향후 부동산 전략을 수립할 때에는
단순한 보유 기간이 아니라 실제 거주 계획과
기간을 보다 면밀히 고려하는 것이 필요하며,
변화하는 제도에 맞춘 유연한
대응이 중요해질 것입니다.
이러한 흐름을 종합적으로 고려한다면
앞으로의 시장은 단순 투자보다
실거주 중심의 안정적인 접근이 더욱 중요한
기준이 될 것으로 예상됩니다.
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