부동산24시
정부는 왜 부동산에 밀렸는가:잠실엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스아파트로 읽는 부동산 정치학
2026.02.25
잠실 김세빈 공인중개사무소
시장이 정부를 이기지 못한다는 말은
군사정권 시절, 대한민국 정부는 강력한 공권력을 바탕으로
부동산 시장을 통제할 수 있었습니다.
토지 수용, 강제 규제, 직접 개입 등 민주적 절차를
우회하는 방식이 가능했기에 시장은 정부의
의지 앞에 무릎을 꿇었습니다.
그러나 문민정부가 출범한 이후부터 상황은 완전히 달라졌습니다.
부동산 시장은 오히려 정부를 압도하기 시작했고,
수십 년이 지난 지금도 그 흐름은 크게 바뀌지 않았습니다.
잠실 아파트 일대를 보면 이러한 현실이 극명하게 드러납니다.
강남,잠실엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스
아파트와 같은 대단지들은 정부의 규제와 무관하게
자체적인 시장 논리에 따라 움직여 왔으며,
수요와 공급, 투자 심리가 정책보다 훨씬
강한 영향력을 행사해 왔습니다.
문민정부 이후 정부가 부동산 시장에서 힘을 잃게 된
표면적인 이유는 민주적 절차로 인해 강압적인 정책을
펼치기 어려운 환경이 조성되었기 때문입니다.
하지만 보다 본질적인 원인은 따로 있습니다.
정보를 가장 먼저 접근할 수 있는 관료,
표의식을 향한 정치인,
일부 언론이 부동산의 편향된 시선으로 바라보는
집단적 이해관계에 따라 움직이면서 정책의 방향을
왜곡해 왔다는 점입니다.
이들은 전문지식에 근거한 논리가 아니라
읍소와 겁박을 통해 대통령의 눈과 귀를 가려왔습니다.
집값이 오르면 이익을 보는 기득권 세력과 연결된
이해관계자들이 정책 결정 구조 안팎에서 영향력을 행사하며,
올바른 정보와 판단이 최고 결정권자에게
전달되는 것을 막아온 것입니다.
현 대통령의 경우는 다소 다른 양상을 보이고 있습니다.
부동산에 대한 높은 이해와 부동산 종사자보다 높은 지식을 바탕으로
관료들이 제시하는 논리에 쉽게 흔들리지 않고,
오히려 관료들이 대통령의 판단에 수긍하는 상황이 펼쳐지고 있습니다.
이는 과거 정권들과는 분명히 구별되는 특징입니다.
그럼에도 불구하고 기득권 세력의 저항은 여전히 진행 중입니다.
기득권자를 비롯한 핵심 부동산 시장 곳곳에서 정책에 대한
도전이 끊이지 않고 있으며, 제도권 내외부에서 다양한 방식으로
정책 의지를 흔들려는 시도가 이어지고 있습니다.
필자가 보기에는 이러한 상황에서 대통령의 뜻대로
부동산 정책이 성공을 거두기 위해서는 단순히
정책의 방향성과 제도와 의지만으로는 부족합니다.
성공하기 위해서는 전제가 있는데요
첫 번째로 세계적인 경제 리스크가 줄어들어야 합니다.
글로벌 금융시장의 불안, 미국 금리 정책, 중국 경기 침체 등
외부 변수가 국내 부동산 시장에 미치는 영향은 결코 작지 않습니다.
두 번째로 남북 간 대치 국면이 화해 모드로 전환되어야 합니다.
안보 불안은 부동산 시장 심리를 흔드는 주요 변수 중 하나이며,
한반도 긴장 완화는 장기적인 시장 안정에 긍정적인
영향을 미칠 수 있습니다.
세 번째로 국내 경기가 살아나야 합니다.
경제가 뒷받침되지 않는 상태에서 부동산만을 겨냥한 정책은
오히려 시장 왜곡을 심화시킬 수 있습니다.
여기에 더해 운까지 따라야 비로소 부동산 정책이
소기의 성과를 거둘 수 있을 것입니다.
문제는 이 세 가지 조건 중 단 하나라도 어긋날 경우,
상황이 급격히 달라질 수 있다는 점입니다.
일부 언론은 부동산 시장의 조정이나 경기 둔화 신호가 나타나는 순간,
이를 정책 실패의 증거로 대서특필할 것이 불 보듯 뻔합니다.
"부동산을 잡으려다 경제를 망쳤다"라는 식의 프레임이 형성되면,
아무리 올바른 방향의 정책이라도 여론의 역풍을 피하기 어렵습니다.
이것이 바로 한국 부동산 정책의 구조적 딜레마입니다.
잠실 아파트 시장 하나만 보더라도 수십 년간 정권이
바뀔 때마다 규제와 완화를 반복했지만 시장은
결국 부동산은 우상향 했습니다.
정책의 성패는 결국 정치적 의지와 외부 환경,
그리고 시대적 운이 맞물릴 때만 비로소 가능하다는
냉정한 현실을 우리는 알아야 합니다.