부동산24시
다주택자 규제는 정말 전월세 상승을 부르나? 잠실아파트,잠실엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스아파트 사례 분석
2026.02.23
잠실 김세빈 공인중개사무소
오랫동안 언론과 정치권에서는 다주택자를 규제하면
임대 공급이 줄어들어 전월세 시장이 불안정해진다는 논리를
반복적으로 강조해 왔습니다. 이러한 주장은
부동산 업계 종사자들 사이에서도 정말인양 받아들여져 왔고,
정책 논의가 나올 때마다 규제 반대의 근거로 언론에 단골처럼 등장했습니다.
그러나 이재명 대통령은 이 오래된 고정관념에
정면으로 반박하는 명쾌한 논리를 제시하였고,
필자는 그 발언을 접하며 대통령의 부동산에 대한 깊은 이해 수준에
다시 한번 크게 놀라지 않을 수 없었습니다.
이재명 대통령은 "다주택자나 임대 사업자가
집을 팔면 전월세 공급도 줄겠지만 그만큼 무주택자,
즉 전월세 수요도 줄어든다"라며 "주택 매매시장에 매물이
증가함으로써 집값이 안정되고 그에 따라 전월세가도
안정되는 것이 논리에 부합한다"라고 말했다.
이는 부동산 시장의 수요와 공급 원리를 정확하게
꿰뚫은 발언으로, 오랜 경험을 가진 부동산 종사자들조차
명확히 짚어내지 못했던 핵심을 대통령께서 직접
언급하였다는 점에서 그 의미가 남다릅니다.
필자는 이와 관련하여 이미 여러 차례 포스팅을 통해
같은 맥락의 주장을 펼쳐왔습니다.
다주택자라고 해서 모든 주택에 본인이 직접 거주하는 것이 아니라,
소유한 주택 대부분을 임대로 내놓고 있다는 사실이 핵심입니다.
즉, 다주택자가 보유한 주택은 이미 전월세 시장에 공급되어
세입자가 거주하고 있는 상태입니다. 그렇기에
다주택자가 해당 주택을 매도할 경우,
그 주택을 매수하는 사람은 대체로 실수요자이거나
무주택자일 가능성이 높고,
그 순간 기존에 그 집에 살던 세입자는 전월세
수요에서 벗어나 자가 거주자로 전환되거나
새로운 매수자가 입주함으로써 전월세 수요 자체가
동시에 줄어드는 구조가 형성됩니다.
다시 말해 공급이 줄어든 만큼 수요도 함께 줄어드는 것이어서,
전월세 시장이 불안정해진다는 기존의 주장은 논리적
근거가 매우 빈약하다는 것을 알 수 있습니다.
이를 실제 시장에 대입해 보면 더욱 명확해집니다.
잠실 아파트 일대를 예로 들어보겠습니다. 잠실엘스,
리센츠, 트리지움, 레이크팰리스 아파트 등
잠실 주요 대단지는 서울에서도 손꼽히는 주거 선호 지역으로,
다주택자와 임대 사업자들이 보유하며 임대 시장에 공급해 온 곳입니다.
이들 단지에서 다주택자가 매물을 내놓을 경우,
잠실엘스나 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스 아파트 등지의
전월세를 살고 있던 세입자들 중 을 구입 여력이 생긴 분들이
해당 매물을 직접 구입하는 흐름이 나타날 수 있습니다.
그 결과 전월세 수요자가 줄고 매매 시장에는
그만큼 공급이 늘어나면서 집값 안정과 전월세 안정이
동시에 이루어지는 선순환 구조가 만들어질 수 있는 것입니다.
이는 이재명 대통령께서 얘기했듯이
논리와 정확히 일치하는 현상입니다.
그동안 언론, 정치인 일각에서는 다주택자 규제가 곧
임대 공급 축소로 이어진다는 단선적 논리를 앞세워
규제 완화를 요구해 왔습니다. 그러나 실제 시장 구조를
깊이 들여다보면, 이 논리에는 중요한 전제가 빠져 있습니다.
바로 '수요의 동반 감소'라는 부분입니다.
공급이 줄면 전월세가 오른다는 주장은 수요자가
고정되어 있을 때에만 성립하는데,
다주택자 매물 증가로 인해 무주택 세입자가
자가 보유자로 전환되는 흐름이 발생하면 수요 역시
줄어들기 때문에 기존 논리는 성립하기 어렵습니다.
이재명 대통령께서는 이 지점을 정확히 포착하셨고,
이를 명확한 언어로 대중에게 전달하셨습니다.
이는 단순한 정책적 직관이 아니라,
부동산 시장의 구조적 원리에 대한 상당히 높은
수준의 이해를 바탕으로 한 발언이라고 평가할 수 있습니다.
필자가 수년간 이 주제를 다루며 반복적으로 강조해 온 내용이 대통령의 발언을 통해 공식적으로 확인되는 것을 보며, 잘못된 통념이 이제라도 바로잡힐 수 있기를 기대합니다.
잠실 아파트를 비롯한 주요 지역의 부동산 시장이 건강하게 작동하기 위해서는 다주택자 규제에 대한 왜곡된 인식을 걷어내고, 수요와 공급의 동반 변화를 균형 있게 바라보는 시각이 절실히 필요합니다.