부동산24시
잠실아파트 갭은 막히고 선택지는 경매뿐, 잠실엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스의 이례적 경쟁
2026.01.07
잠실 김세빈 공인중개사무소
서울과 수도권 전반이 토지 거래 허가지역으로 묶이면서
부동산 시장의 매수 방식 자체가 근본적으로 바뀌고 있다.
과거에는 전세를 끼고 매수하는 이른바 갭투자가 주된
투자 방식이었다면, 현재는 실거주 요건과
자금조달 계획서 심사 강화로 인해 갭을
활용한 일반 매매가 사실상 차단된 상황이다.
집은 반드시 사야 하지만 갭을 이용해 취득할 수 있는
통로가 거의 막히다 보니, 상대적으로 규제가 덜한
경매 시장으로 수요자가 몰리는 것은 자연스러운 흐름이다.
그 결과 서울·수도권 아파트 경매 물량은
예전에 비해 많지 않음에도 불구하고 경쟁은
오히려 더 치열해졌고, 낙찰률은 97%에
육박하며 사상 최고 수준을 기록하고 있다.
이는 단순히 경매 참여자가 늘었다는 차원을 넘어,
경매가 사실상 ‘유일한 우회로’로
인식되고 있다는 방증이다.
서울 전 지역이 토지거래 허가구역으로
확대되기 이전에는 강남 대단지 아파트의 경우
시세 대비 85~90% 수준에서 낙찰되는 것이
하나의 불문율처럼 여겨졌고,
그 외 일반 단지들은 80~85% 선에서 낙찰이
이루어지는 경우가 많았다. 그러나 현재는
분위기가 완전히 달라졌다.
시세와 거의 동일한 시세, 심지어
시세 대비 100%에 가까운 금액에도
낙찰을 받으려는 수요자들이 대거 등장하고 있으며,
이는 경매가 더 이상 ‘싸게 사는 시장’이 아니라
‘어떻게든 사기 위한 시장’으로 변모했음을 의미한다.
이러한 변화는 잠실 아파트 시장에서도 뚜렷하게 확인된다.
잠실엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스를
비롯한 잠실 대단지 아파트들은 토지거래
허가제 적용 이후 일반 매매가 사실상
막히다시피 하면서 경매 물건 하나하나에
이례적인 관심이 집중되고 있다.
과거라면 관망했을 실수요자들까지 경매의 입찰에
적극적으로 뛰어들고, 투자자 역시
실거주 요건을 충족시키는 방향으로 전략을
수정하며 경쟁에 가세하다 보니 낙찰가율은
자연스럽게 상승할 수밖에 없다.
이 과정에서 경매의 본질적 리스크나
권리 분석보다는 ‘기회를 놓치지 않기 위한 조급함’이
시장을 지배하는 모습도 나타나고 있다.
결국 지금의 높은 낙찰률과 시세 수준의
낙찰가는 단순한 일시적 과열이 아니라,
토지거래 허가제라는 제도 변화가 만들어낸
새로운 시장 질서라고 볼 수 있다.
갭투자가 막힌 환경에서 내 집 마련과 자산
확보를 동시에 고려하는 수요자들에게
경매는 선택이 아니라 필수가 되었고,
그 결과 서울·수도권 경매 시장은 이전과는
전혀 다른 풍속도를 만들어내고 있다.
특히 잠실엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스 등
상징적인 잠실 아파트 단지들은 이러한 변화의
최전선에 서 있으며, 앞으로도 허가제 기조가
유지되는 한 경매를 둘러싼 경쟁과 낙찰가율
상승 흐름은 쉽게 꺾이기 어려울 것으로 보인다.
