부동산24시
집값 안정의 조건은 하나가 아니다 – 잠실아파트(잠실엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스)로 본 종합 대책의 필요성
2026.01.02
잠실 김세빈 공인중개사무소
2026년 1월 2일 현재 우리나라 부동산 시장을
이해하기 위해서는 여러 복합적인 요인들을
종합적으로 살펴보려고 한다.
크게 나누어 보면 유동성, 금리, 환율, 주택 공급량,
보유세라는 다섯 가지 핵심 요소가 부동산 값을
결정하는 주요 변수로 작용하고 있으며,
이 가운데 유동성은 시중에 상당히 많이
풀렸다는 평가를 받고 있지만 문제는 금리가
결코 낮은 수준이 아니기 때문에 풍부한 유동성이
부동산 시장으로 흘러들어가는 것을 금리가
효과적으로 차단하고 있는 상황이며,
환율 역시 일시적으로 높아진 구간이 있었으나
장기적인 평균 관점에서 보면 극단적으로 높은
수준이라고 판단하기는 어려운 실정입니다.
이러한 상황에서 주택 시장의 안정화를
달성하기 위해서는 지금 당장 가장 시급하게
손을 써야 할 부분이 바로 주택 공급량
확대와 보유세 조정 문제인데,
필자가 강조해온 주택 공급은 기획부터
인허가, 착공, 준공까지 최소 수년이 소요되는
장기 프로젝트이기 때문에 하루아침에
해결할 수 있는 성질이 아니므로 중장기적인
공급 계획을 체계적으로 수립하는 동시에
보유세를 적절히 조정하여 투기 수요를 억제하고
실거주 수요를 보호하는 투 트랙 전략을
병행해야만 실질적인 효과를 기대할 수 있습니다.
그런데 여기서 심각한 문제가 발생하는데,
선거철만 되면 어김없이 각종 개발 공약들이
쏟아져 나오면서 유권자들의 환심을 사려는
정치적 의도가 오히려 집값을 자극하는
결과를 낳고 있으며,
특히 잠실 아파트 단지들이 밀집한
송파구 일대나 강남 핵심 지역의 대규모 재개발
공약들은 해당 지역 주민들뿐만 아니라
주변 지역 투자자들의 기대 심리를 자극하여
집값 안정과는 정반대 방향으로 시장을 움직이게
만드는 악순환 구조를 만들어내고 있습니다.
기존의 유휴지를 활용한 신규 개발의 경우에는
기존 거주민의 이주 수요자가 상대적으로
작기 때문에 주변 지역으로 파급되는
전세 수요 증가 효과가 제한적이지만,
재건축이나 재개발 방식의 개발은
기존 거주자들이 공사 기간 동안 인근 지역으로
대거 이주해야 하므로 주변 지역의 전세 수요를
급격히 증가시키고 이는 곧바로 전셋값
상승으로 이어지며,
잠실엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스
단지들이 위치한 주변지역에서 대규모
재건축이 진행될 경우 기존 아파트
단지의 전세 수요자가 폭발적으로 증가하면서
전셋값이 급등하고 이는 다시 매매가 상승으로
연결되는 악순환이 반복되는 것입니다.
이처럼 재개발과 재건축으로 인한
이주 수요는 단순히 해당 단지만 문제가 아니라
주변 지역 전체에 엄청난 파급력을 미치면서
전셋값 파동을 일으키고, 전셋값 상승은
필연적으로 매매가를 자극하여 또다시
부동산 문제를 심화시키는 악순환
구조를 만들어내고 있으며,
이는 정책 당국이 반드시 고려해야 할 중요한
변수임에도 불구하고 선거철 표심을 의식한
개발 공약들은 이러한 부작용을 간과한 채
무분별하게 남발되는 경향이 있습니다.
여기서 중요한 점은 많은 사람들이
지금 집값 상승의 주범으로 지목하는
유동성 증가나 금리 변동, 환율 변동 같은
거시경제 변수들이 실제로는 현재 시점에서
집값 상승을 직접적으로 야기하는
주요 원인이 아니라는 사실인데,
앞서 설명했듯이 유동성은 충분히 공급되었지만
높은 금리가 이를 상쇄하고 있어 환율도
평균 수준을 크게 벗어나지 않았기 때문에
결국 진짜 문제는 다른 곳에 있다는 것입니다.
그렇다면 남은 마지막 퍼즐 조각인
보유세 강화와 주택 공급 확대 정책을
정부가 발표한다고 해도 그 효과가 기대만큼
크지 않을 것으로 예상되는데,
그 이유는 시장 참여자들 사이에 깊숙이
자리 잡은 학습 효과 때문이며,
특히 서울 강남 3구, 그중에서도
잠실 일대의 잠실엘스, 리센츠, 트리지움,
레이크팰리스 랜드마크 단지들이 위치한
지역은 과거 수십 년간의 데이터를 봐도 장기적으로는
절대 내리지 않는다는 통계적 패턴이 명확히 존재하고,
이러한 우상향 곡선이 투자자들과 실수요자들
심리 속에 강력한 신념으로 자리 잡고 있어서
단편적인 규제 정책만으로는 이런 심리적 요인을
잠재우기 어렵다는 것이 핵심 문제입니다.
이러한 강남 불패 신화가 여전히 유효하다는 것을
보여주는 사례이며, 이는 단순히 공급을 늘리거나
보유세를 조정하는 것만으로는 해결되지 않는
구조적 문제라는 것을 의미합니다.
따라서 필자가 지속적으로 강조해왔던 것처럼
부동산 시장의 진정한 안정화를 위해서는
유동성 관리, 금리 정책, 주택 공급 확대,
보유세 강화, 투기 수요 억제, 토지거래허거등
모든 부동산 규제 수단들이 동시다발적으로
종합적으로 이루어져야만 비로소
실질적인 효과를 볼 수 있으며,
어느 하나의 정책만 시행해서는
풍선효과로 인해 다른 곳에서 부작용이
발생할 수밖에 없기 때문에 정부는 정치적 부담을
감수한다 해도 강력하고 일관된 종합 대책을
동시에 추진해야 하며,
특히 선거철 개발 공약 남발을 자제하고
장기적 안목에서 주택 시장의 연착륙을 유도하는
부동산 문제는 더 이상 시장 문제가 아니다.
정치의 문제이며, 선거가 집값을 지배하는
구조의 문제다. 정부가 진정으로 집값 안정을
원한다면, 선거를 핑계로 한 미온적
태도부터 버려야 한다.
