부동산24시
학군 중심에서 자산 중심으로, 잠실아파트(잠실엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스)가 보여주는 서울 초양극화
2025.12.30
잠실 김세빈 공인중개사무소
몇 년 전만 해도 서울에서 아파트 갈아타기를 하는
가장 큰 이유는 자녀교육을 위한 학군 선택이었으며,
좋은 학교가 밀집된 지역으로 이사하기 위해
많은 가구들이 이사를 했으며 당시에는
강남 3구를 중심으로 교육 인프라가
집중되어 있었지만,
각 자치구마다 학군이 우수한 지역이
한두 곳씩은 존재했기 때문에
강남 3구와 다른 지역 간의 집값 격차가
현재처럼 극단적으로 벌어지지는
않았던 상황이었다.
그러나 최근 몇 년 사이 부동산 시장의
패러다임이 완전히 전환되면서
갈아타기의 목적이 학군 중심에서
자산 가치 상승 가능성 중심으로
급격히 변화하고 있으며,
이는 서울 부동산 시장에 초 양극화 현상을
가속화시키는 주요 원인으로 작용하고 있다.
과거에는 교육 수요라는 실수요자가
집값 상승을 이끌었다면,
지금은 향후 집값 상승 가능성이라는
투자 관점이 주거 이동의 핵심 원인이 되었으며,
이러한 변화는 강남구와 서초구를 정점으로 하는
매매가 피라미드 구조를 더욱 공고히 만들고 있다.
특히 강남과 서초 지역의 프리미엄 아파트들은
다른 지역과의 부동산 값 격차를 지속적으로
확대해가고 있으며, 같은 강남 3구에 속한
송파구조차도 이러한 양극화 현상에서
자유롭지 못한 실정이다.
송파구 내에서도 송파 잠실 아파트를 중심으로 한
잠실 지역과 그 외 지역 간의 부동산 값 차이가
점점 벌어지고 있으며, 잠실엘스를 비롯한
잠실 프리미엄 단지들은 송파구의 부동산 값
상한선을 형성하며 독보적인 위치를 점하고 있지만,
이마저도 강남과 서초의 최고급 단지들과 비교하면
격차가 계속 확대되는 추세를 보이고 있다.
이로 인해 송파 잠실 아파트 소유주들조차
강남 핵심 지역과의 부동산 값 격차 확대에
상대적 박탈감을 느끼고 있으며,
잠실 외곽 지역이나 문정동, 가락동 등
송파구 다른 지역 아파트 소유자들은
잠실엘스나 잠실 주요 단지들과의 부동산 값
차이가 벌어지는 것에 대해 더욱 큰
불만을 표출하고 있는 상황이다.
이러한 현상은 비단 송파구에만 문제가 아니라
서울 전역에서 나타나는 보편적 현상으로,
각 지역 내에서도 프리미엄 입지와
일반 입지 간의 부동산 값 격차가 과거와는
비교할 수 없을 정도로 확대되면서
아파트 소유자들의 상대적
박탈감과 불만이 증폭되고 있다.
마포구에서는 아현동과 상암동의 격차가,
용산구에서는 한남동과 주변 지역의 격차가,
영등포구에서는 여의도와 기타 지역의 격차가
점점 커지고 있으며, 이는 서울 부동산 시장이
소수의 프리미엄 지역과 나머지 지역으로
이분화되는 구조적 문제를 드러내고 있다.
이러한 최 양 극화 현상의 근본의 원인은
고가 주택에 대한 실효성 있는 보유세 부과가
제대로 이루어지지 않고 있기 때문이며,
1가구 1주택자에게 부과되는 보유세가
자산 가치 상승분을 충분히 환수하지 못하면서
고가 부동산의 보유 비용이 상대적으로 낮아져
똘똘한 한 채로 자산 집중 현상이 심화되고 있다.
현재의 세제 구조에서는 수십억 원대 아파트를
보유한다고 해도 연간 보유세 부담이
자산 가치 상승분에 비해 미미하고
양도세 공제 80% 세율이라는 최고의
절세효과 때문에, 고가 주택 소유자들은
장기 보유를 통해 막대한 시세차익을
실현할 수 있는 구조적 이점을 누리고 있으며,
이는 신규 진입자들의 자산 형성 기회를
박탈하면서 세대 간, 계층 간 자산 격차를
더욱 확대시키는 악순환을 만들어내고 있다.
따라서 1가구 1주택자라도 일정 금액
이상의 고가 주택에 대해서는 실질적인
보유세 부담을 강화하여 부동산을 통한
불로소득을 억제하고, 주택이 투기나 자산 증식의
수단이 아닌 실거주를 위한 공간으로서의
본래 기능을 회복할 수 있도록 세제 개편이
시급히 필요하다고 본다.
이러한 정책적 개입 없이는 강남과 서초를
정점으로 하고 송파 잠실 아파트가
그다음 라인을 형성하는 현재의 초 양 극화
구조가 더욱 고착화될 것이 분명하다.
결국 부동산 시장의 건전한 발전과 사회적
형평성 제고를 위해서는 고가 주택 보유자에 대한
합리적이고 실효성 있는 보유세 정책을 마련하여
자산 격차의 무한 확대를 금지하고,
모든 국민에게 공정한 주거 기회가
제공될 수 있는 시장 환경을 만들어야 하는데
이에 정부의 반응은 별로 없어 보인다.
