국내 다주택자는 전체 가구의 15% 안팎 정도로 추정된다. 매매를 통해 2주택 이상을 보유한 경우가 대부분이지만, 부모의 주택을 상속 혹은 증여를 받아 일시적으로 2주택 이상 보유자가 되는 경우도 적지 않다. 이럴 때 가장 먼저 드는 걱정이 ‘세금’이다.

다주택자에게는 세금이 중과된다. 일단 종합부동산세부터 이전과 다른 규모로 부과된다. 주택을 팔면 양도소득세도 엄청나다. ‘똘똘한 한 채’만 보유하면 아무 문제가 없겠지만, 어떻게든 각종 세금이 중과되는 것을 피할 수 있는 절세 방안이 필요해진다.

◇ 다주택에 따라붙는 세금과 세율

먼저, 취득세를 보자. 다주택자에 대한 취득세는 조정대상지역 주택이냐 아니냐에 따라 달라진다. 일단 매매로 취득한 주택이 조정대상지역 내에 있다면, 2주택자부터 7%의 세율이 적용된다. 3주택자라면 12%로 껑충 뛴다. 조정대상지역 외 주택이면 3주택자부터 중과가 된다.

증여로 주택을 취득한 경우에도 중과세율이 적용된다. 이 경우 원래 기본 세율은 3.5%인데, 조정대상지역 내 공시지가 3억 원 이상인 주택을 증여받았다면 12%의 엄청나게 높은 세율이 적용된다.

다음은 종합부동산세다. 이 경우는 조정대상지역 여부에 상관없이 3주택자 이상이면 무조건 중과세 적용 대상이 된다. 그 이상 주택을 보유했다면 한 채당 0.5~5%의 세율이 추가로 부과된다. 다만, 다주택의 공시가격 합계가 29억 원 이하라면, 3주택자라고 해도 중과세율이 적용되지는 않는다.

뭐니뭐니래도 세금 부담이 가장 큰 것은 양도세다. 조정대상지역 소재 주택을 양도할 경우 2주택자는 양도세 기본 세율에 20%, 3주택자는 30%가 중과된다. 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 아무리 오래 주택을 보유했다고 해도 중과세를 피할 수 없다.

물론, 취득 당시에는 조정대상지역이었는데 취득 후 해제됐다면 중과세를 피할 수 있다. 하지만 최근 부동산 시장 상황을 보면 그럴 가능성은 그다지 높지 않아 보인다. 다만, 2026년 5월 9일까지는 한시적으로 조정대상지역 소재 주택을 양도해도 중과 대상에서 제외된다.

다주택자는 주택을 양도할 때 중과세를 피할 수 있는 만반의 대비가 필요하다. 이 때 중요한 고려 사항은, 어떤 주택을 먼저 양도하는냐는 ‘순서’다. 최우선 전략은, 비조정대상지역 소재 주택부터 양도해야 한다는 것이다. 양도세 중과 대상이 아니기 때문이다.

조정대상지역 내 주택이 여러 채라면 사정이 조금 달라진다. 이럴 경우에는 그 가운데 양도차익이 가장 작은 주택부터 팔아야 그나마 세 부담을 줄일 수 있다.

◇ 다주택 계산에서 빠지는 주택도 있다

주택을 많이 보유하고 있다고 해서 모두 다주택으로 분류되는 것은 아니다. 보유 주택이 몇 채인지 판단할 때는 취득세와 양도소득세는 세대별로, 종합부동산세는 개인별로 판단한다는 점을 참고해야 한다.

특히 취득세와 양도세 중과 대상이 되는 주택수를 셀 때는 조합원입주권과 주택분양권, 주거용 오피스텔도 포함된다는 사실을 명심해야 한다. 반면에 종부세 주택 수 계산에는 이런 것들이 빠진다. 주택수 계산 때 제외되는 주택도 알아두면 좋다. 저가 주택이 대표적이다.

저가주택이라 함은 수도권과 광역시, 세종시 외 공시가격 4억 원 이하 주택을 말한다. 하지만 세금별로 다를 수 있으므로 제대로 파악할 필요가 있다. 취득세에서 중과 적용대상에서 배제되는 저가주택은 수도권의 경우 공시가격 1억 원 이하, 지방은 2억 원 밑이다.

양도소득세에서는 중과가 되지 않는 저가주택은 지방 소재 공시가격 3억 원 이하 주택을 말한다. 종부세에서는 저가 주택이라고 해서 중과 대상 주택 수에서 빼주지는 않는다. 이 때는 1세대 1주택 여부가 중요하다. 이에 해당되면 지방 저가주택은 주택 수에서 빼준다.

참고로 종부세 중과는 세대별이 아닌 개인별로 주택 수를 판단하기 때문에 세대분리를 해도 별다른 혜택이 없다. 하지만 취득세와 양도소득세 이슈 때는 주택 수를 세대 별로 하므로 세대를 분리해 주택을 분산해 두면 중과세를 피할 수도 있다.

세대분리라고 해서 부모와 다른 주소를 택할 필요까지는 없다. 동일한 주소라도 가능하다. 부모와 자녀 모두를 세대주로 하면 된다. 각자 소득이 있고, 각각 그 소득으로 생계를 꾸린다는 사실을 증명하면 된다.