부동산하루
전세금 반환소송 이겼는데…아직도 돈 못 받았다면 [더 머니이스트-아하! 부동산 법률]
2025.09.03
잠실 김세빈 공인중개사무소
전세금반환소송에서 승소했다고 곧바로 보증금을 돌려받는 것은 아닙니다. 역전세난으로 집값이 급락하고, 집주인에게 다른 재산마저 없다면 임차인의 손해는 사실상 회복이 불가능합니다. 이때 진짜 보호막은 계약 이전 단계에서 위험을 피하는 안목입니다.
최근 상담 사례를 보면 전세사기 피해자들이 전세금반환소송에서 승소했음에도 실제 보증금을 회수하지 못하는 경우가 적지 않습니다. 집주인의 소유 부동산이 이미 경매 절차에 묶였거나, 집값이 전세금보다 낮아 '깡통주택'이 돼버린 경우가 대표적입니다. 여기에 임대인 명의의 다른 재산조차 없다면 판결문은 단지 형식적 승소에 불과합니다. 결국 세입자는 주거지와 보증금을 동시에 잃는 이중의 손해를 입게 됩니다.
집값 하락으로 기존 전세금을 새 세입자의 보증금으로 충당하는 구조가 막히면서 반환 공백이 발생하는 것이 바로 역전세난입니다. 집주인이 다른 재산으로 보충할 여력이 있다면 문제가 크지 않지만, 다주택 투자자나 무리한 대출로 버티던 집주인인 경우 이미 전 재산이 부실화된 상태입니다. 이런 상황에서는 세입자가 전세금반환소송을 제기해 승소하더라도 집행할 대상이 없어 사실상 회복 불가능한 손해로 귀결됩니다. 시장의 신뢰가 흔들리는 지점도 바로 여기에 있습니다.
예컨대 지난해 서울 강서구의 한 아파트에서 전세금 5억원으로 계약한 김씨는 집주인의 대출 연체로 경매가 진행되면서 보증금 회수에 어려움을 겪었습니다. 비록 전세금반환소송에서 승소했지만 해당 아파트의 시세가 4억원으로 떨어진 상황에서 1억원의 손실이 불가피했습니다. 더욱이 집주인의 다른 재산이 전무한 상태여서 추가 회수는 기대하기 어려운 상황이었습니다.
이처럼 집주인의 자산이 공중분해가 된 상황에서는 소송만으로는 보증금을 지킬 수 없습니다. 세입자가 생존을 보장받기 위해서는 계약 체결 단계부터 임대인의 재무 상황과 주택의 권리관계를 철저히 검증해야 합니다. 전세가율이 지나치게 높은 주택이나 근저당이 다수 설정된 주택은 위험 신호입니다.
주택임대차보호법 제3조의2는 임차인의 대항력과 우선변제권을 보장하고 있지만, 이는 다른 채권자와의 우선순위를 정하는 것일 뿐 회수 가능한 재산이 있을 때의 이야기입니다. 근본적으로 임대인에게 변제 능력이 없다면 법적 보호 장치도 한계가 있습니다.
전세금반환소송은 사후 구제 수단이 될 수 있지만, 실질적 보증금 회수를 담보하지는 못한다는 점을 명심해야 합니다. 안전한 계약을 위해서는 등기부등본을 확인해 근저당권과 가압류 현황을 살펴보고, 전세보증보험 가입이 가능한 주택인지 반드시 확인해야 합니다. 집주인이 다주택자인 경우 다른 주택의 담보 설정 현황까지 점검하는 것도 중요합니다.
또한 임대차계약서 작성 시 특약 조항을 세심하게 넣어 분쟁 발생 시 입증력을 높여야 합니다. 예컨대 경기도 부천의 세입자 박모씨는 계약서에 "임대인은 임대차 기간 중 추가 담보 설정 시 임차인에게 사전 통지한다"는 특약을 넣어 집주인의 재산 변동을 미리 파악할 수 있었습니다. 이러한 사전 검증은 세입자가 승소는 했지만 돌려받지 못하는 상황을 예방하는 최소한의 장치입니다.
전세금반환소송은 세입자의 권리를 보호하는 중요한 절차지만, 역전세난 속에서 집주인이 다른 재산마저 없다면 그 효력은 한계에 부딪힙니다. 결국 세입자의 안전은 계약 전 확인 과정에서 결정됩니다. 소송은 필요할 때 반드시 진행해야 하지만, 진정한 보호막은 사전에 위험을 피하는 안목과 철저한 검증에 있습니다. 무엇보다 '승소했지만 돌려받지 못하는' 불행한 상황을 피하려면, 계약 단계에서의 신중한 판단이 그 어느 때보다 중요합니다.
최근 상담 사례를 보면 전세사기 피해자들이 전세금반환소송에서 승소했음에도 실제 보증금을 회수하지 못하는 경우가 적지 않습니다. 집주인의 소유 부동산이 이미 경매 절차에 묶였거나, 집값이 전세금보다 낮아 '깡통주택'이 돼버린 경우가 대표적입니다. 여기에 임대인 명의의 다른 재산조차 없다면 판결문은 단지 형식적 승소에 불과합니다. 결국 세입자는 주거지와 보증금을 동시에 잃는 이중의 손해를 입게 됩니다.
집값 하락으로 기존 전세금을 새 세입자의 보증금으로 충당하는 구조가 막히면서 반환 공백이 발생하는 것이 바로 역전세난입니다. 집주인이 다른 재산으로 보충할 여력이 있다면 문제가 크지 않지만, 다주택 투자자나 무리한 대출로 버티던 집주인인 경우 이미 전 재산이 부실화된 상태입니다. 이런 상황에서는 세입자가 전세금반환소송을 제기해 승소하더라도 집행할 대상이 없어 사실상 회복 불가능한 손해로 귀결됩니다. 시장의 신뢰가 흔들리는 지점도 바로 여기에 있습니다.
예컨대 지난해 서울 강서구의 한 아파트에서 전세금 5억원으로 계약한 김씨는 집주인의 대출 연체로 경매가 진행되면서 보증금 회수에 어려움을 겪었습니다. 비록 전세금반환소송에서 승소했지만 해당 아파트의 시세가 4억원으로 떨어진 상황에서 1억원의 손실이 불가피했습니다. 더욱이 집주인의 다른 재산이 전무한 상태여서 추가 회수는 기대하기 어려운 상황이었습니다.
이처럼 집주인의 자산이 공중분해가 된 상황에서는 소송만으로는 보증금을 지킬 수 없습니다. 세입자가 생존을 보장받기 위해서는 계약 체결 단계부터 임대인의 재무 상황과 주택의 권리관계를 철저히 검증해야 합니다. 전세가율이 지나치게 높은 주택이나 근저당이 다수 설정된 주택은 위험 신호입니다.
주택임대차보호법 제3조의2는 임차인의 대항력과 우선변제권을 보장하고 있지만, 이는 다른 채권자와의 우선순위를 정하는 것일 뿐 회수 가능한 재산이 있을 때의 이야기입니다. 근본적으로 임대인에게 변제 능력이 없다면 법적 보호 장치도 한계가 있습니다.
전세금반환소송은 사후 구제 수단이 될 수 있지만, 실질적 보증금 회수를 담보하지는 못한다는 점을 명심해야 합니다. 안전한 계약을 위해서는 등기부등본을 확인해 근저당권과 가압류 현황을 살펴보고, 전세보증보험 가입이 가능한 주택인지 반드시 확인해야 합니다. 집주인이 다주택자인 경우 다른 주택의 담보 설정 현황까지 점검하는 것도 중요합니다.
또한 임대차계약서 작성 시 특약 조항을 세심하게 넣어 분쟁 발생 시 입증력을 높여야 합니다. 예컨대 경기도 부천의 세입자 박모씨는 계약서에 "임대인은 임대차 기간 중 추가 담보 설정 시 임차인에게 사전 통지한다"는 특약을 넣어 집주인의 재산 변동을 미리 파악할 수 있었습니다. 이러한 사전 검증은 세입자가 승소는 했지만 돌려받지 못하는 상황을 예방하는 최소한의 장치입니다.
전세금반환소송은 세입자의 권리를 보호하는 중요한 절차지만, 역전세난 속에서 집주인이 다른 재산마저 없다면 그 효력은 한계에 부딪힙니다. 결국 세입자의 안전은 계약 전 확인 과정에서 결정됩니다. 소송은 필요할 때 반드시 진행해야 하지만, 진정한 보호막은 사전에 위험을 피하는 안목과 철저한 검증에 있습니다. 무엇보다 '승소했지만 돌려받지 못하는' 불행한 상황을 피하려면, 계약 단계에서의 신중한 판단이 그 어느 때보다 중요합니다.