“LTV 비율 높여 하우스푸어 숨통 터줘야”

새 정부가 종합부동산대책에 담을 수 있는 현실적인 주요 시장활성화 방안으로 국회 동의가 필요 없는 '금융규제 완화'가 거론되고 있다. 이 밖에 핵심 규제 완화책들은 번번이 야당의 반대에 부딪힐 게 자명해 현실적인 방안 도출에 한계가 있기 때문이다. 그러나 총부채상환비율(DTI) 완화는 부동산시장 활성화 의도와 달리 매번 가계부채 증가 우려와 직결돼 명분 확보에 어려움이 있고 모럴해저드(도덕적 해이)에 대한 비판도 무시할 수 없는 상황이다.

이에 따라 새 정부의 부담을 덜면서 시장활성화를 기대할 수 있는 방안으로 전문가들은 하우스푸어 구제책과 연계된 주택담보대출비율(LTV) 완화를 지목하고 있다.

■이자 부담에 원금상환 압박 가중

하우스푸어들의 가장 큰 고통은 기존 이자부담뿐만 아니라 집값 하락으로 원금상환 압박이 가중되고 있다는 점이다.

예를 들어 LTV 50% 적용시점에 5억원짜리 집을 구입하면서 2억5000만원까지 대출을 받았는데 집값이 4억원으로 떨어지면 담보비율 하락으로 대출가능금액은 2억원으로 낮아져 5000만원을 원리금 상환 시점 이전에라도 갚아야 한다. 집값 하락으로 상황이 악화된 것도 모자라 원리금이나 이자를 제때 갚지 못하면 경매에 넘어가는 일이 속출하면서 중산층 붕괴 우려가 높다.

LTV 상향조정 시 원리금상환 압박이 완화되고, 경우에 따라서는 가계살림을 위한 일부 추가대출이 가능해 하우스푸어들의 숨통이 트일 수 있다는 게 전문가들의 설명이다.

건설산업연구원 두성규 연구위원은 7일 "신규 대출자가 아닌 기존 대출자에 한해 LTV 완화를 고려해야 한다"며 "지분매각제 등 다양한 대책과 함께 적용해 하우스푸어 연착륙을 유도한다면 금융권 부실에 대한 불안감을 줄이고 부동산가격 하락 충격을 낮출 수 있어 시장회복 환경 조성에 일조할 수 있다"고 진단했다.

이어 "DTI는 경기동향과 소득감소 등 대내외 변수와 직접적으로 연관돼 민감한 부분이 있지만 LTV는 금융권의 장부상 평가조정을 통해 하우스푸어 문제 해결의 실마리가 될 수 있다는 점에서 관련부처들이 기준완화를 검토해야 한다"고 강조했다.

앞서 한국개발연구원(KDI)도 정부가 LTV를 80%까지 허용하는 등 기준을 완화해 하우스푸어들이 기존 대출을 주택금융공사의 적격대출로 전환하도록 유도해야 한다는 보고서를 낸 바 있다. 아울러 DTI 규제 역시 부동산시장 환경에 맞게 신축적으로 운용해야 한다는 지적이 만만치 않다.

특히 최근 수년간 DTI 규제를 타이트하게 적용한 상황에서도 가계부채가 1000조원에 육박할 만큼 증가하면서 DTI가 본질적으로 가계부채를 악화시키는 직접적 요인은 아니라는 주장이 설득력을 얻고 있다. 정부가 시장상황에 따라 탄력적으로 접근할 필요가 있다는 얘기다.

■세율개정, 문턱 낮춰라

최근 취득세 등 세율 조정과 기간이 정치권 이해대립으로 시장효과보다는 불확실성을 야기하면서 시행령 등으로 조정 가능토록 해야 한다는 주장도 나오고 있다.

건설산업연구원 두 연구위원은 "정부가 시장변화에 기민하게 대응해야 하는데 세율까지 일일이 법안개정과 국회 통과를 거쳐야 하는 현재의 제도적 시스템은 적합하지 않다"며 "정책이 한두 달만 늦어져도 효과가 반감되기 때문에 세율조정은 시행령 등에 관련내용을 마련해 탄력적인 대응이 가능하도록 해야 한다"고 말했다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 "국세와 지방세의 세목교환 등을 가능하도록 해 지자체의 세수 우려를 불식시켜야 한다"며 "앞서 정부의 결단과 법률개정을 위한 정치권의 협의가 선행돼야 한다"고 지적했다.

winwin@fnnews.com 오승범 기자